Dans un marché locatif parisien de plus en plus pénurique où les loyers continuent d’augmenter malgré l’encadrement (+3% en un an, +10,6% sur trois ans), Maslow.immo, spécialiste de l’investissement locatif dans le neuf et l’ancien récent, publie une nouvelle étude en partenariat avec Où Vivre.
Cette étude identifie
les villes de plus de 30 000 habitants situées en zone tendue, accessibles en
moins de deux heures en train depuis la capitale, et qui offrent un potentiel
locatif intéressant pour les investisseurs. Avec l’essor du télétravail, la
recherche d’un loyer plus abordable et une offre de transports qui tend à
s’améliorer, ces villes deviennent une alternative sérieuse à la capitale pour
les locataires.
« Face à la tension
croissante du marché locatif parisien, de plus en plus d’actifs élargissent
leur périmètre de recherche. L’accessibilité ferroviaire, combinée à des loyers
plus modérés, ouvre de nouvelles perspectives aux investisseurs. Notre objectif
avec cette étude est d’identifier les villes avec une profondeur de marché où
un investissement locatif peut à la fois répondre à une vraie demande et offrir
une rentabilité dans le temps. », explique Pierre-Emmanuel Jus, directeur
délégué de Maslow.immo.
Des métropoles
dynamiques où l’attractivité reste forte malgré des prix élevés
Certaines grandes
villes concentrent à la fois une forte demande locative, une excellente
accessibilité depuis Paris et une qualité de vie reconnue. Leur marché est
tendu, leur bassin d’emplois solide, mais les prix peuvent représenter une
barrière à l’entrée pour certains investisseurs.
- Lille (55 min de
Paris) :
plus d’un million d’habitants dans l’unité urbaine, zone A, loyers encadrés,
tension locative maximale.
- Rennes (1h30), Nantes
(2h), Strasbourg (2h) ou encore Lyon (2h) combinent elles aussi attractivité
économique et forte densité de population.
Ces villes séduisent
étudiants, jeunes actifs et familles en quête d’un meilleur équilibre de vie,
même si les prix à l’achat peuvent être proches de ceux de certaines zones
franciliennes.
« Ces grandes
métropoles conservent une valeur refuge pour l’investissement locatif. Même si
l’entrée y est plus coûteuse, la demande y est structurellement forte, ce qui
rassure les investisseurs sur leur potentiel de rendement et de revente. », poursuit
Pierre-Emmanuel Jus.
Des villes qui
combinent accessibilité géographique et prix, à fort potentiel de valorisation
D’autres villes
affichent des profils tout aussi intéressants pour l'investissement locatif,
mais restent plus abordables à l'achat, avec un fort levier de rentabilité à
moyen terme. Leurs points communs : elles sont toutes connectées à Paris en
moins de 2h, situées en zone tendue (A, A bis ou B1) et affichent une tension
locative maximale (5/5).
- Le Mans (0h55 de
Paris) :
145 000 habitants, loyers non encadrés, marché actif.
- Reims (1h), Orléans
(1h), Tours (0h55) :
des métropoles régionales dynamiques, attractives pour les Franciliens en quête
d’un logement plus grand.
- Douai, Laval,
Lens, Arras, Beauvais ou encore Évreux : des marchés encore abordables, où
la demande locative est soutenue et les perspectives de valorisation
intéressantes.
« Le cœur de notre
étude, c’est de montrer que des villes très bien desservies par le rail et
situées en zone tendue présentent aujourd’hui un excellent rapport entre prix
d’achat, loyers et perspectives de revente. Ces marchés représentent de réelles
opportunités pour les investisseurs, notamment ceux qui souhaitent obtenir des
rendements intéressants avec une demande en constante augmentation » conclut
Pierre-Emmanuel Jus.
Un nouvel équilibre
géographique tiré par la mobilité ferroviaire
Comme le souligne Où
Vivre, la mobilité des actifs évolue rapidement. Selon une étude Insee de 2017,
16% des actifs français utilisaient quotidiennement le train pour le travail.
Une proportion qui tend à croître depuis la crise sanitaire. Entre 2022 et
2023, la fréquentation a encore progressé : +3% pour les TGV, +7% pour les TER
et +6% pour le Transilien.
Cette dynamique reflète
un phénomène structurel : le bassin de vie des Franciliens s’élargit. De plus
en plus de locataires parisiens choisissent de s’installer dans des métropoles
régionales accessibles en moins de deux heures, tout en conservant leur emploi
à Paris.
L’arrivée de lignes à
grande vitesse (LGV) dans plusieurs de ces villes — comme Le Mans, Reims, Tours
ou Rennes — joue un rôle déterminant dans cette transformation. Elle permet aux
actifs de conjuguer cadre de vie plus agréable, loyers plus accessibles et
maintien d’une carrière parisienne.
*Méthodologie --------------------------------------------------------------------------------------------
Maslow a croisé les
données ci-dessous dans le cadre de son étude sur les villes où investir à
moins de 2h de Paris en train.
- Villes avec une gare
permettant un accès direct à Paris Intramuros (source SNCF)
- Ville de plus de 30
000 habitants (source : INSEE)
- Ville située en zone tendue, c’est-à-dire en zone A, A Bis, ou B1 et tension locative de 5/5 (source : service public pour le zonage A, B, C et Locservice pour la tension locative).