Après plusieurs années marquées par un
ralentissement de l’investissement locatif en France, 2025 pourrait bien
marquer le retour des investisseurs. Tensions sur le marché locatif, correction
des prix, amélioration des conditions de crédit : le contexte de marché est
désormais plus propice aux investisseurs. Une opportunité à ne pas manquer — à
condition de bien choisir où investir.
L’équipe scientifique de SeLoger livre
son analyse et sa sélection des villes offrant les meilleures conditions pour
investir dans un 2 pièces de 40 m² de manière autofinancée, avec un apport
minime.
Une rentabilité brute
en nette progression… mais à mettre en perspective
• En France, la
rentabilité brute se stabilise autour de 5,2% en moyenne depuis début 2025 (vs 4,6% en juillet
2022), en progression de +13% en 3 ans. Paris voit sa rentabilité brute
s’envoler : 4,1% en moyenne aujourd’hui contre 3,3% en 2022 (+0,8 points de
pourcentage en 3 ans).
• Une dynamique qui
s’explique en grande partie par le report de la demande d’achat vers la
location :
la forte hausse des taux d’intérêt a exclu une partie des ménages de
l’accession à la propriété.
Apport nécessaire pour
autofinancer l’achat d’un bien : un indicateur clé
• Entre 2020 et 2023
(point le plus haut), l’apport moyen en France nécessaire pour investir dans un
appartement de 2 pièces qui s’autofinance a presque doublé, passant de 46 000€
à 80 000€, en raison de la hausse des prix immobiliers et des taux d'intérêt.
• En 2025, il redescend à près de 70 000€ en moyenne, du fait de la situation inverse.
Ces villes où investir
sans apport dans un 2 pièces qui s'autofinance
• Top cinq des villes
françaises de plus de 30 000 habitants où l’investissement locatif permet, en
2025, d’acquérir un T2 de 40 m² sans aucun apport initial :
Châlons-en-Champagne, avec des prix d’achat pour un 40m2 accessibles (66 752€
en moyenne frais inclus). Limoges présente un taux de rentabilité brut de 8,4%,
Évry (7,6%), Niort (7,2%) et Poitiers (6,7%)
• Pour objectiver cette
analyse, l’équipe scientifique de SeLoger croise 3 indicateurs clés :
rentabilité brute, apport nécessaire à l’autofinancement, indice de risque
économique local
• Ce triple filtre
permet d’identifier les villes qui offrent le meilleur compromis entre
rentabilité, accessibilité et résilience économique.
Innovation : SeLoger a développé de nouveaux indices qui permettent d’analyser finement l’évolution des loyers, pour les appartements comme pour les maisons, dans toutes les communes de France métropolitaine depuis 2018. Cette avancée offre aujourd’hui une lecture précise des dynamiques de rentabilité locative à l’échelle locale.