Selon l’équipe Recherche d’AEW…
• Les prévisions du scénario central d'AEW pour
les rendements totaux de l'immobilier « prime » en Europe s’établissent à 8,1%
par an au cours des cinq prochaines années, soutenues par de solides rendements
locatifs et une croissance des loyers.
• La reprise de l'immobilier européen devrait
rester en bonne voie, même dans un scénario pessimiste, avec des rendements
totaux « prime » révisés à 7% par an. Ce dernier scénario devient toutefois
plus probable compte tenu des risques liés aux tarifs douaniers américains plus
élevés.
• L'investissement en immobilier « prime » en
Europe continuerait d’offrir une stabilité relative par rapport à d'autres
classes d'actifs.
AEW, l’un des leaders
mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers,
publie son étude « Perspectives à mi-année 2025 », qui examine
l’impact potentiel des droits de douane américains sur les marchés immobiliers
selon les secteurs et les marchés.
Les projections de
rendement totaux « prime » du scénario central pour 2025-2029 pour tous les
marchés en Europe sont de 8,1% par an, en baisse par rapport aux 9,2% attendus
en septembre 2024. Le scénario central s’appuie sur des hypothèses
macro-économiques incluant des droits de douane américains de 10%. Cependant,
les annonces récentes concernant des tarifs douaniers potentiellement plus
élevés ont déclenché une forte hausse des incertitudes en matière de politique
commerciale mondiale. Les droits de douane imposés par les États-Unis
pourraient entrainer un ralentissement économique en Europe, une inflation et
des rendements obligataires en hausse, s’ils devaient être maintenus après la
pause annoncée par l’administration américaine de 90 jours. En conséquence, le
scénario pessimiste d'AEW devient plus probable : selon ce scénario, la reprise
en immobilier resterait en bonne voie mais avec des rendements totaux « prime »
pour l’immobilier européen révisés à 7% par an pour la période 2025-2029.
Dans le scénario
central, le Royaume-Uni afficherait le rendement total « prime » le plus élevé
pour la période 2025-2029, estimé à 9,8% par an, suivi par les marchés du
Benelux et d'Europe centrale. Compte tenu de leur correction récente, les
marchés des bureaux « prime » devraient offrir les rendements totaux les plus
élevés de tous les secteurs immobiliers pour la période 2025-2029, à 9,5% par
an, y compris en cas de mise en place des tarifs douaniers.
Hans Vrensen,
Responsable Recherche & Stratégie Europe chez AEW, commente : « La situation
évolue encore, mais si une hausse des droits de douane américains est
confirmée, notre scénario pessimiste devient plus plausible. Dans tous les cas,
les rendements totaux « prime » en immobilier en Europe devraient rester
résilients. En effet, nous prévoyons que l’impact dû aux tarifs douaniers sur
les rendements totaux serait atténué par un rendement locatif solide et de
bonnes perspectives de croissance des loyers. Dans le contexte d'une plus
grande volatilité des marchés financiers, l'investissement en immobilier «
prime » en Europe jouerait son rôle de refuge par rapport à d'autres types
d'actifs tels que les actions et les obligations. Malgré les incertitudes
concernant les tarifs douaniers, nous nous attendons à une reprise de l'immobilier
européen soutenue par la confiance des investisseurs et la liquidité qui
devraient continuer à s'améliorer après le réajustement significatif des prix
de 2022 à 2024 ».
Les incertitudes sur
les tarifs douaniers américains accroissent les risques géopolitiques et
macroéconomiques
Les annonces récentes
sur les tarifs douaniers américains envisagés ont accru l'incertitude en
matière de politique commerciale. Si les mesures douanières sont confirmées,
l'impact à long terme sur les rendements obligataires reste incertain, car les
banques centrales pourraient procéder à moins de baisses de taux d’intérêt pour
contenir une hausse de l’inflation. Les barrières douanières ralentiraient le
commerce mondial, affecteraient la demande et, par conséquent, la production et
les investissements dans les secteurs directement visés ou collatéraux, tout en
augmentant le risque de perturbation des chaînes d'approvisionnement mondiales.
L’offre restreinte dans
les secteurs immobiliers « prime » continue de soutenir la croissance des
loyers
La croissance des
loyers « prime » tous secteurs confondus pour la période 2025-2029 serait de 2%
par an en moyenne, selon le dernier scénario central d'AEW, en légère baisse
par rapport aux 2,1% attendus en septembre 2024. Le secteur résidentiel arrive
en première place, avec une croissance des loyers
« prime » supérieure à la
moyenne des autres secteurs, estimée à 3,1 % par an, en raison d'une révision à
la baisse de l'offre de logements neufs, qui devrait amplifier les
déséquilibres existants.
La croissance des
loyers « prime » tous secteurs confondus varie de 1,7% par an dans le scénario
pessimiste à 2,2% par an dans le scénario optimiste. Les centres commerciaux et
les commerces de pieds d’immeubles afficheraient une croissance des loyers de
0,9% et 1% par an pour la période
2025-2029, respectivement, dans le scénario
central. Les loyers des bureaux « prime » devraient connaître une croissance de
plus de 2,6% par an, en deuxième position. Les loyers secondaires restent sous
pression, car de nombreux locataires favorisent les bureaux plus modernes ou
mieux situés.
La confiance des
investisseurs se renforce et se traduit par un rebond des investissements
Les indicateurs de confiance des sociétés de gestion se sont améliorés en commerces et en bureaux, emboîtant le pas aux secteurs résidentiels et industriels dont la dynamique s’était redressée plus tôt, diminuant ainsi les différences entre les secteurs immobiliers. Cet indice de confiance est historiquement corrélé avec les volumes d’investissement en Europe. Compte tenu de sa récente amélioration, ainsi que des opportunités générées par le réajustement des prix, AEW s’attend à un rebond des investissements, avec une projection annuelle de 200 milliards d’euros d’investissements en Europe en 2025.