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40 ans de performances comparées – 1984-2024 », édition 2025
L’objectif de l’étude
de l’IEIF sur les performances comparées des placements sur longue période est
de mettre en perspective l’immobilier avec les autres placements financiers
sous l’angle des niveaux de performance et de risque.
L’étude IEIF couvre 4
décennies complètes, période au cours de laquelle le cadre macroéconomique
était caractérisé par une finance globalisée, un environnement
désinflationniste et des taux d’intérêt tendanciellement en baisse.
Cette édition 2025 a
ceci de particulier qu’elle couvre la période 2019-2024, les 5 dernières années
au cours desquelles l’environnement économique mondial a rapidement évolué
depuis la crise sanitaire, le déclenchement de la guerre en Ukraine et la crise
énergétique qui a suivi : inflation qui devrait désormais rester plus élevée
alors qu’elle était très faible, croissance économique limitée, taux d’intérêt
qui remontent, des éléments macro-financiers auxquels s’ajoutent les mutations
structurelles que la crise sanitaire a accéléré : dé-globalisation, évolution
des modes de vie et de travail, crise climatique… Tout ceci marquant la fin
d’un cycle.
Du point de vue des
placements financiers et comme l’étude de l’année dernière le montrait, les
actions et l’obligataire avaient déjà fait une grande partie du chemin pour
s’ajuster à ce nouvel environnement. Avec quelques temps de retard,
l’immobilier dans toutes ses déclinaisons (coté, indirect, direct) est lui
aussi entré dans une phase de correction.
Un niveau d’épargne des
ménages qui reste élevé :
Le taux moyen d’épargne
des ménages en France s’établit à un niveau toujours très élevé, à 18,1% du
revenu brut en fin d’année 2024, en légère hausse par rapport à 2023. Cette
épargne s’oriente toujours vers les produits d'épargne réglementée que la
hausse de leurs taux d'intérêt depuis 2022 a rendu plus attractifs. Les livrets
A et les livrets de développement durable et solidaire (LDDS) représentent
désormais un encours de plus de 600 milliards d’euros selon la Caisse des
Dépôts (CDC) fin 2024. L'assurance-vie (hors épargne retraite) a enregistré en
2024 une collecte nette positive de 22,8 milliards d'euros, atteignant ainsi
son plus haut niveau depuis le début de la série en 2011. À fin janvier 2025,
l’encours de l’assurance vie dépasse pour la première fois 2 000 milliards
d’euros.
Comme le souligne le
Baromètre AMF de l’Epargne, une étude annuelle sur les attitudes et opinions
des épargnants à l’égard des produits financiers, le niveau de connaissance des
épargnants en matière d’investissement demeure faible et beaucoup rencontrent
des difficultés de compréhension pour leurs placements, par exemple sur l’effet
de l’inflation sur le pouvoir d’achat de l’épargne ou sur l’impact des
mouvements de taux d’intérêt.
Des classements de
performances différents selon les périodes :
• Sur 5 ans (2019-2024)
: sur
5 ans, l’Or est le placement dont la performance est la plus forte, la seule à
2 chiffres sur la période. Les performances des placements immobiliers sont
très hétérogènes : entre -7,3% pour les foncières et +6,2% pour l’industriel
(couvrant la logistique et les locaux d’activité), particulièrement élevée en
raison de la forte appréciation des valeurs vénales de la Logistique sur la
période. Nombreux sont les placements dont les TRI sont inférieurs à
l’inflation : Assurance-Vie, Commerces, Logement Paris, Livret A, Monétaire,
OPCI, Obligations et Foncières, illustrant la phase d’ajustement suite au
retour de l’inflation et la montée des taux d’intérêt. Notons que les bureaux
et les logements Paris présentent un TRI 5 ans négatif.
• Sur 15 ans
(2009-2024) :
sur 15 ans, les performances de l’immobilier direct sont toutes comprises entre
4,5% et 5,5%. Les SCPI présentent un TRI 15 ans proche de celui des bureaux, en
lien avec leur forte exposition historique dans cette classe d’actifs. Les
produits de taux ont délivré des performances négatives sur 15 ans, inférieures
à l’inflation, tirant celles des OPCI vers le bas.
• Sur 30 ans
(1994-2024) :
sur 30 ans, les performances des Logements en France sont proches de
10%,
presque au même niveau que les Foncières. Sur longue période, les actions
présentent des performances toujours robustes. L’immobilier non coté est
distancé sur 30 ans par rapport aux autres placements immobiliers. Tous les
placements dépassent encore l’inflation.
• Sur longue période
sur 40 ans (1984-2024) : sur très longue période, les actions sont les placements
les plus performants. L’immobilier présente sur 40 ans des performances
comprises entre 7,5 et 10%. Le TRI des Logements à Paris est supérieur à 10%.
L’immobilier non coté délivre des performances supérieures à celles de
l’assurance-vie. Tous les placements dépassent l’inflation.
Un couple rendement/risque toujours attractif pour l’immobilier vis-à-vis des autres classes d’actifs
Compte tenu de ces
caractéristiques, l’immobilier se positionne à mi-chemin entre les actions
d’une part et les obligations d’autre part et présente un couple
rendement-risque attractif par rapport à ces 2 références.
Les couples
rendement-risque permettent de positionner les différents placements les uns
par rapport aux autres selon les durées observées, en distinguant, pour un
niveau de risque comparable, les niveaux de performances obtenus des différents
placements ou à niveau de performance comparable, les placements qui se
révèlent plus volatils, donc plus risqués.
Sur 40 ans, les actions
présentent des niveaux de performances et de volatilités plus élevés que ceux
des autres actifs. Le Logement à Paris délivre de très belles performances,
supérieures aux Foncières, pour un niveau de volatilité bien moindre.
Conclusion
Stéphanie Galiègue,
Directrice générale déléguée de l’IEIF rajoute que « cette nouvelle
édition souligne la forte dichotomie entre les classes d’actifs immobiliers
dont on percevait les premiers signes l’année dernière : sur 5 ans, les
performances des placements immobiliers sont très hétérogènes
(TRI 5 ans) :
entre -7,3% pour les foncières et +6,2% pour l’industriel. Les bureaux
présentent un
TRI 5 ans négatif car leurs valeurs ont fortement reculé depuis
2022, en lien avec les questionnements sur la classe d’actifs, notamment liée à
la suroffre de bureaux, en particulier sur les localisations périphériques.
Alors que les actions et l’obligataire avaient déjà fait une grande partie du
chemin pour s’ajuster au nouvel environnement macro-économique et financier,
l’immobilier dans toutes ses déclinaisons (coté, indirect, direct) est lui
aussi entré dans cette phase de correction avec quelques temps de retard. »