Dans le nouveau paysage fiscal, Stéphane Dalliet, Président Associé du Groupe Bacalan*, met son expertise au service des investisseurs
Avec l’ouverture de la
campagne de déclaration d’impôt depuis le 10 avril, nombreux sont les
contribuables qui redécouvrent le poids réel de leur fiscalité. Et cette année
plus que jamais, la disparition du dispositif Pinel amène une question centrale
: quelles solutions concrètes restent à disposition pour optimiser son
imposition tout en valorisant son patrimoine ?
Le dispositif Pinel a
pris fin au 31 décembre 2024, mettant un terme à une décennie d’incitation
fiscale à l’investissement locatif dans le neuf ou l’ancien réhabilité. Cette
disparition marque un tournant pour de nombreux contribuables, qui cherchent désormais
des alternatives durables pour reprendre la main sur leur fiscalité et donner
du sens à leur patrimoine. Existe-t-il aujourd’hui un réel successeur au Pinel,
capable de concilier optimisation fiscale, valorisation du patrimoine et action
sur le long terme ?
La réponse est oui, et
elle réside dans une nouvelle génération de dispositifs fiscaux orientés vers
l’immobilier ancien rénové. Plus souples, souvent plus puissants, ces leviers –
comme le Déficit Foncier, Denormandie, Malraux, Monument Historique ou encore
la Nue-Propriété – permettent d’agir à la fois sur l’impôt sur le revenu, les
prélèvements sociaux, voire l’assiette de l’IFI (Impôt sur la Fortune
Immobilière).
Le Déficit Foncier, par
exemple, permet de déduire le montant des travaux de ses revenus fonciers et de
son revenu global, générant ainsi une économie d’impôt immédiate sans
plafonnement sur la part foncière.
Le Denormandie, quant à
lui, s’impose comme le successeur naturel du Pinel. Il en conserve la mécanique
de réduction d’impôt (jusqu’à 21% du prix de revient), tout en recentrant
l’effort fiscal sur l’immobilier ancien rénové dans des centres-villes. Plus
ciblé, plus aligné avec les enjeux de transition et de revitalisation urbaine,
le Denormandie incarne une évolution cohérente et moderne de l’esprit Pinel.
D’autres dispositifs
s’adressent aux contribuables plus fortement imposés. La loi Malraux permet de
bénéficier d’une réduction d’impôt importante allant jusqu’à 30% du montant des
travaux engagés pour la restauration d’immeubles situés dans des secteurs patrimoniaux
protégés. Le régime du Monument Historique, lui, autorise une déduction
intégrale des travaux et intérêts d’emprunt sur le revenu global, sans aucun
plafonnement, en contrepartie d’un engagement de conservation du bien, avec un
impact puissant, la quote-part travaux pouvant atteindre jusqu’à 85%.
Enfin, la nue-propriété
constitue une stratégie patrimoniale pertinente pour réduire sa fiscalité. Elle
offre une neutralité fiscale à l’IR et à l’IFI, l’actif étant exclu de
l’assiette taxable pendant la durée du démembrement. Elle permet également de ne
pas supporter la taxe foncière et de déduire les intérêts d’emprunt et les
éventuels travaux de rénovation sur les revenus fonciers existants, ajoutant un
levier d’optimisation supplémentaire dans un cadre sécurisé.
Alors que le régime
LMNP évolue, que la CDHR s’étend et que les outils classiques s’effacent, c’est
le bon moment pour reprendre le contrôle de sa fiscalité et construire un
patrimoine à forte valeur ajoutée.
*Le Groupe Bacalan regroupe plusieurs entités spécialisées dans l'immobilier patrimonial et l'investissement locatif.