Knight Frank dévoile les lignes de force qui redessineront le
marché d’ici 2033.
La France entre dans
une décennie charnière. Accélération démographique, essor du e-commerce,
réindustrialisation stratégique : autant de dynamiques qui convergent vers un
enjeu central, longtemps relégué à l’arrière-plan des stratégies économiques —
la logistique. Dans son nouveau rapport Future Gazing, Knight Frank esquisse
les contours d’un paysage logistique en pleine mutation, où l’espace devient
ressource, et l’infrastructure, levier de souveraineté.
Démographie et
urbanisation : la pression silencieuse des métropoles
D’ici 2033, la France
accueillera près de 2 millions de ménages supplémentaires — une croissance
démographique qui, combinée à une urbanisation soutenue (+3 points), exercera
une tension inédite sur les infrastructures logistiques, notamment en périphérie
des grandes villes.
À Paris (+310 000
foyers) comme à Lyon (+90 000), la compétition pour l’espace se durcit. Face à
la valorisation du foncier, les opérateurs logistiques se réorganisent :
redéploiement vers des territoires intermédiaires, mais sans renoncer à la
proximité avec les bassins de consommation.
E-commerce et retail
physique : convergence ou compétition logistique ?
Alors que le commerce
en ligne n’a pas encore atteint sa maturité (15,5% de taux de pénétration en
France contre 16,8% en moyenne européenne), il devrait connaître une
croissance de 40% d’ici 2027, générant 26 milliards d’euros supplémentaires de
chiffre d’affaires… et 2,8 millions de m² logistiques à absorber.
Paradoxalement, les
lieux de commerce physique — retail parks et centres-villes — amorcent un
retour en grâce (+23% à horizon 2033). Cette cohabitation impose une
reconfiguration profonde du tissu logistique, articulée autour de hubs
flexibles, automatisés et stratégiquement situés.
Réindustrialisation :
la logistique au service de la souveraineté
L’industrie
manufacturière française, bien que ne représentant que 10% du PIB, mobilise
près de 20% de la demande logistique placée. Soutenu par les 54 milliards
d’euros du plan France 2030, le tissu industriel se renforce, en particulier
dans des secteurs stratégiques. Mais c’est l’armement et la défense qui
émergent comme catalyseurs d’une demande nouvelle : 400 milliards d’euros
d’investissements européens d’ici 2030 orientent l’industrie vers
l’aéronautique, l’électronique ou encore la cyberdéfense
— autant de filières
qui nécessitent des infrastructures logistiques robustes, sécurisées et
évolutives.
Une France logistique
parmi les plus dynamiques d’Europe
« Les moteurs
domestiques – croissance démographique, urbanisation, poussée du e-commerce –
placent la France parmi les marchés logistiques à fort potentiel en Europe. À
cela s’ajoute un retour stratégique de l’industrie, notamment de défense, qui
renforce la profondeur d’un marché tricolore qui devrait encore attirer des
capitaux d’investissement. », analyse Magali Marton, Directrice Études &
Recherche, Knight Frank France.
À l’heure où les chaînes de valeur se réorganisent et où la souveraineté industrielle devient une priorité européenne, la logistique s’impose comme l’infrastructure critique de la décennie. Flexibilité, proximité, automatisation : les exigences montent, alors même que le foncier logistique se raréfie. La logistique, longtemps perçue comme un rouage discret, devient un révélateur des choix économiques fondamentaux. En 2025, elle ne se contente plus d’accompagner les mutations : elle les incarne.