Alors que le marché immobilier sort enfin
la tête de l’eau, l'agence Casavo vient de mener une étude pour savoir dans
quelles mesures les « petits plus » influençaient la vente d’un bien.
Ascenseur, terrasse, parking, quelles commodités permettent aux logements de se
vendre plus cher ? Voici les résultats.
Balcon et terrasse : un
critère de valorisation désormais incontournable
D’après les données
récoltées par Casavo dans plusieurs grandes métropoles françaises, la présence
d’un balcon ou d’une terrasse a un impact direct sur la valeur des biens
immobiliers. À Nantes, un appartement doté d’un extérieur se vend en moyenne
8,5% plus cher qu’un bien équivalent sans. À Lyon, cette plus-value atteint
environ +7,2%, avec une prime encore plus forte pour les appartements de petite
surface.
En région
Île-de-France, l’écart est plus nuancé mais bien réel : +6,3% en moyenne, avec
un effet particulièrement marqué dans les secteurs résidentiels bien desservis.
Dans la région PACA, où l’ensoleillement renforce naturellement l’attrait des
extérieurs, la plus-value grimpe jusqu’à +12,1%, et peut dépasser +15% pour les
biens avec terrasse ou balcon de plus de 10 m².
Ces chiffres confirment
une tendance de fond observée par les équipes de Casavo : le confort extérieur
est devenu un facteur clé de valorisation, en particulier dans les zones
urbaines où la recherche de lumière, d’espace privé et de bien-être est de plus
en plus déterminante.
« Aujourd’hui, un
balcon ou une terrasse ne sont plus perçus comme des bonus, mais comme des
éléments différenciants. C’est un véritable levier de valeur dans une majorité
de villes »,
commente Arthur Rollin, DG France de Casavo.
Parking : des écarts de
prix et des attentes qui varient selon les villes
L’analyse de Casavo
montre que la présence d’une place de stationnement peut faire varier le prix
au m² de façon notable, mais reflète aussi les caractéristiques urbaines
propres à chaque ville et aux attentes de leurs résidents.
Ainsi, dans les grandes
villes françaises, la présence d’un parking reflète généralement un logement
plus excentré du centre historique ou moins recherché car n’ayant pas le même
charme. Que ce soit à Paris (-8,8%), à Marseille (-5,6%) ou à Lyon (-18,2%),
les logements avec places de parking se valorisent moins bien au mètre carré.
En revanche, en
banlieue, la présence de parking est un must ! Ainsi un logement à Argenteuil
avec parking se vend en moyenne 3 231€ du mètre carré contre 2 838€ pour un
équivalent sans parking, soit une différence de 13.9%. Une observation qui se
confirme à Saint-Cloud (+18%), à Issy-les-Moulineaux (+14.9%) ou encore à
Boulogne-Billancourt (+9.9%).
Si pour deux biens
parfaitement équivalents, la présence d’un parking ajoutera toujours de la
valeur, ces résultats, plus macro, et parfois contre-intuitifs, s’expliquent
par plusieurs facteurs structurels du marché. D’une part, les logements sans
box ou sans place de parking sont souvent situés dans des immeubles anciens,
implantés au cœur de quartiers centraux et très recherchés, ce qui tire leur
prix au m² vers le haut malgré l’absence de ces commodités. À l’inverse, les
biens avec stationnement sont généralement associés à des programmes plus
récents, souvent plus spacieux, mais aussi plus excentrés, ce qui tend à
modérer leur valorisation au m². D’autre part, dans des villes denses et bien
desservies comme Paris, la proximité des transports en commun réduit
considérablement la dépendance à la voiture. Résultat : la valeur perçue d’un
parking y est moindre, et la demande se concentre davantage sur des critères de
localisation, de luminosité ou de qualité architecturale que sur la possibilité
de stationner.
« Ces chiffres montrent
à quel point les attentes diffèrent selon les marchés. Dans les zones tendues
où l’espace est rare, le stationnement est un vrai levier de valeur. Mais dans
les centres urbains très denses, il peut être moins prioritaire que d’autres
critères comme la localisation ou la luminosité », poursuit Arthur
Rollin.
Ascenseur ou pas ?
Un critère qui pèse dans certaines villes
L’étude menée par
Casavo révèle que la présence d’un ascenseur n’a pas le même impact sur le prix
au mètre carré selon les villes. À Paris, où les annonces immobilières mettent
souvent en avant la présence d’un ascenseur, cet équipement fait une différence
intéressante sur les prix : : les biens avec ascenseur se vendent en moyenne à
9 619 €/m², contre 8 883 €/m² sans ascenseur – un écart de 8,3%. Cet écart
atteint même 19.8% à Nice et 15.4% à Nantes.
Mais attention à ne pas
généraliser :
à Lyon par exemple, les biens avec ascenseur sont en moyenne moins chers que
ceux sans ascenseur. Une donnée surprenante qui peut s’expliquer notamment par
l’absence d’ascenseur dans plusieurs quartiers historiques et prisés du centre
historique lyonnais.
Biens rénovés : jusqu’à
+9 % sur le prix au m²
Selon l’analyse de
Casavo, un bien rénové en France se vend en moyenne 5 969 €/m², contre 5 475
€/m² pour un bien non rénové. Soit une hausse moyenne de +9% sur le prix au
mètre carré.
Cette tendance se
vérifie particulièrement dans les zones tendues comme Paris, où le différentiel
atteint
1 073 €/m² (+12,5%) et dans le reste de l’Île-de-France, avec une
hausse de 13%.
« Le niveau de
rénovation est devenu un critère central pour les acquéreurs. Dans un marché
plus attentif, un bien rénové se vend mieux, plus vite, et plus cher — surtout
s’il répond aux normes de confort actuelles », poursuit Arthur
Rollin.
Attention néanmoins, la
valorisation des travaux de rénovation est plus compliquée dans les marchés où
l’immobilier est moins cher. En effet, des rénovations lourdes, qui peuvent
aujourd’hui coûter 2 000€ du m² seront plus difficiles à répercuter totalement
dans des villes où le coût au m² est plus faible. Ainsi, à Nantes par exemple,
on observe une valorisation de 5.8% en moyenne seulement.
Rez-de-chaussée : un
critère unanimement défavorable
Pour finir, l’étude
Casavo confirme un critère de façon unanime : les rez-de-chaussée se valorisent
moins bien que les biens en étage supérieur, et ce dans toutes les métropoles
françaises. De Paris (-4% de valorisation au mètre carré) à Villeurbanne (-10%),
aucune ville ne semble déroger à la règle. Un élément de négociation à garder
en tête pour les futurs acheteurs !
« Cette étude confirme ce que beaucoup de vendeurs soupçonnent sans pouvoir le mesurer : certains critères ont un effet réel et chiffré sur le prix de vente et le temps nécessaire pour conclure une transaction. Ces données permettent aux particuliers de mieux positionner leur bien sur le marché et d’ajuster leurs attentes », conclut Arthur Rollin.