En Bretagne, le marché immobilier est relativement résiliant malgré la crise.
Olivier Campistron, directeur des agences locales du réseau Artémis Courtage, dresse le bilan du marché de la pierre et du crédit dans la région.
Comment se porte le marché immobilier breton
Il subit des turbulences, mais dans une moindre mesure. Fin avril dernier, le nombre de transactions dans l’ancien comme dans le neuf y avait diminué de l’ordre de 15% sur un an, ce qui représente une baisse moins élevée qu’au niveau national. Le secteur immobilier reste dynamique car le financement de projets est encore possible, les banques locales - essentiellement des mutualistes - n’ayant pas fermé les vannes du crédit. Les acheteurs sont toujours présents même si « la ruée vers l’Ouest » que l’on avait constatée après la crise sanitaire est désormais derrière nous. Au moment d’emprunter, notons que les banques n’hésitent pas à demander aux acquéreurs qui font du télétravail de produire leur avenant à leur contrat de travail.
Comment évoluent les prix immobiliers
Ils commencent à fléchir légèrement. La baisse s’élève, en moyenne, à 5% sur l’ensemble du territoire breton, excepté sur le littoral ou dans des villes comme Saint-Malo et Vannes par exemple. Les acheteurs n’hésitent plus aujourd’hui à négocier les prix, de l’ordre de 10 à 15%, notamment pour les logements qui ont des défauts.
Comment évoluent les taux de crédit immobilier
Ces derniers augmentent encore, mais à un rythme moins rapide que ces derniers mois. Fin octobre, les taux régionaux s’élèvent, en moyenne, à 4,30% sur 25 ans. Cette hausse grève la capacité d’emprunt des acquéreurs, en particulier des primo-accédants. Mais, en Bretagne, les refus de financement ont été moins importants que dans d’autres régions, avec un taux de refus de l’ordre de 15%. Par ailleurs, depuis début septembre, les banques prêtent plus facilement car, avec la hausse des taux, elles réalisent à nouveau des marges sur cette activité.
Quel est le profil des emprunteurs
Les primo-accédants sont moins présents parmi les acquéreurs, avec une baisse de 27% de leur capacité d’emprunt en raison du niveau élevé des taux de crédit. Pour y remédier, un assouplissement des conditions d’endettement imposée par le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) serait souhaitable afin de de leur redonner de l’air. La réforme du prêt à taux zéro (PTZ) est une bonne nouvelle, mais elle ne devrait pas être suffisante puisqu’elle exclut les maisons individuelles. De leurs côtés, les investisseurs locatifs ne sont pas non plus épargnés. Ainsi, chez Artémis courtage, 87% des emprunteurs achètent leur résidence principale ou secondaire mais seulement 13% un bien locatif, contre 25% il y a quelques années.
Décrocher en prêt avec ou sans apport
En Bretagne, il est toujours possible d’emprunter sans apport, à condition de détenir une épargne résiduelle, qui s’élève entre 5 et 10% du montant emprunté. Par exemple, pour un bien de 200 000€, il faut détenir entre 10 000 et 20 000€ d’épargne sur un compte ou livret bancaire notamment pour voir son projet de financement validé. Beaucoup d’emprunteurs ne détiennent pas cette épargne. Ils font donc appel à la solidarité familiale pour pouvoir devenir propriétaire.
Chez Artémis courtage en Bretagne, environ 1 dossier de primo accédant (jeunes) sur 2, a nécessité une aide familiale, c’est-à-dire une donation d’un proche (parents, grands-parents).