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[Tribune] L’Open Data et l'Open Banking généreront les innovations de rupture des investissements immobiliers, plus que l’IA 

L’analyse de Christophe Duprat, CEO de Qlower

L’accès massif aux données rendues accessibles ouvre de nouvelles opportunités aux acteurs des services financiers et permet l’émergence de modèles économiques innovants dans le secteur de l’immobilier. Tant pour les gestionnaires de biens que pour les particuliers investisseurs, les technologies de l’Open Data et de l'Open Banking simplifient les nombreuses tâches administratives qu’engendrent la constitution et la gestion d’un parc locatif. De nouveaux acteurs comme Qlower centrent leurs services sur ce levier technologique et alertent sur les automatisations à venir.

L’Open data est une démarche par laquelle les collectivités publiques et sociétés privées permettent l’accès et l’usage des données 

En 2011, la loi de modernisation des professions réglementées obligeait les notaires à alimenter une base de données immobilière. Sa première mise en ligne aura nécessité 6 ans mais lancera le principe de l’Open Data sur le marché de l’immobilier.

En 2023, l’accès à ces données est devenu simple et s’enrichi continuellement de nouvelles informations. Dernièrement, le CSTB (Centre Scientifique et Technique du Bâtiment) apporte sa pierre à l’édifice en publiant une base de données agrégeant et organisant 30 bases publiques. L’enjeu est de cartographier précisément le parc immobilier existant. Chaque adresse propose jusqu’à 250 informations allant du mode de chauffage au score DPE.

L'open banking est une directive européenne imposant aux banques le partage des données bancaires vers des services tiers souhaités par leurs clients.

Plus tard, en 2018, faisant partie du renforcement du RGPD, la directive DSP2 rend la propriété des données aux clients des banques. Les données bancaires comme les transactions sont partagées en toute sécurité vers des opérateurs de nouveaux services.

Les partages des données bancaires ou immobilières ont permis l’émergence de nouveaux services portés par des fintechs. Agrégateurs bancaires, coachs financiers, outils de comptabilité automatisée, calculateurs de rentabilité théoriques émergent régulièrement des classements FrenchTech. 

Des données génératrices de service innovants

En France comme en Europe, l’investissement immobilier reste le placement plébiscité. 68% des personnes interrogées par IPSOS pour Qlower en décembre 2022 estiment que l’immobilier reste un bon placement dans le contexte inflationniste actuel confirmé à 6%. Ces investissements sont dorénavant facilités par l’émergence de services basés sur les données accessibles issues de l’Open Data. Prix au m², loyer attendu, ces informations auparavant difficiles à obtenir sont maintenant enrichies du DPE, du type de chauffage, du matériau de la façade et bien plus. Grâce à ces informations, il devient facile de compléter le contenu des annonces immobilières. La première analyse d’un bien immobilier à des fins d’investissement est dorénavant immédiate. On associe à chaque annonce du marché non seulement un rendement théorique, mais aussi une projection des travaux à réaliser à moyen terme. 

Des investisseurs plus jeunes à la recherche d’une expérience d’investissement fluidifiée

Les investisseurs immobiliers continuent à séduire les jeunes actifs. 38% des (18-35 ans) interrogés sont déjà propriétaires d’un logement proposé à la location. 43% ont même un projet précis d’investissement locatif à 12 mois, contre 26% pour l’échantillon tout âge confondu. Ces services maintenant à portée de main devront coller aux attentes digitales de ces investisseurs.

L’aspect “frictionless” des nouveaux services ne suffisent plus. Les sociétés innovantes construisant ces nouveaux outils proactif et pertinent concentrent une part croissante des investissements des fonds de capital-risque. Le fonds d’investissement TechMind souligne « la porosité croissante de la barrière entre Proptech et fintech, exacerbée par l'émergence des solutions d'open-finance, de la Blockchain et des concepts de l'investissement immobilier ». 

Tandis que les données ouvertes facilitent le choix de l’investissement, les données de l’Open-banking simplifient l’octroi de crédit, la sélection des candidats à la location, la gestion, la compta et la déclaration fiscale. C’est tout le métier de la gestion d’actifs immobiliers qui se transforme rapidement.

La transaction bancaire, une source de données pour la gestion locative

Une fois le compte bancaire connecté, chaque transaction partagée via l'Open Banking est lue et interprétée par des moteurs exploitant l’analyse sémantique, une forme simple d’intelligence artificielle. Chaque transaction devient alors une information liée à la gestion d’actifs immobiliers. 

D’une part, les loyers reçus et les charges débitées sont immédiatement notifiés. L'administrateur peut dériver de cette information un indicateur de retard de paiement ou un thermomètre mesurant l’inflation réelle des charges locatives sans avoir à attendre de régularisation des charges en fin d’année, optimisant ainsi la gestion.

L’absence d’une transaction attendue traduit d’autre part un manque de couverture assurantielle à corriger, alors qu’un niveau inattendu (de consommation d’eau par exemple) peut signifier une fuite ou la vacance d’un logement. On comprend immédiatement les gains possibles par de telles automatisations, tant pour les gestionnaires d’actifs que pour les particuliers investisseurs. Mais l'Open Banking et l’Open data permettent d'aller plus loin que la gestion.

Vers une comptabilité continue et porteuse d’optimisations

Les opérations de gestion locative s'appuient sur l'analyse des transactions bancaires. Une fois interprétées et comprises, ces transactions alimentent au fil de l'eau la comptabilité des gestionnaires d’actifs. Nativement à jour, la comptabilité de trésorerie apporte une parfaite compréhension de la situation du parc et des locataires.

On s'attend donc à une concentration des opérateurs de gestion, comptabilité et conseil en investissements vers plus de transversalité maximisant l'exploitation des données. Ces opérateurs proposeront un accompagnement continu à partir d'informations consolidées et rendues claires, tant côté des gestionnaires de biens que des particuliers investisseurs.

Ainsi, dès le mois de mars, le gestionnaire connaît précisément sa situation comptable et fiscale. Une projection intelligemment construite permet de prévoir la fiscalité attendue avec 9 mois d’avance. Il devient alors possible de piloter la fiscalité d'un patrimoine immobilier avec une agilité jusque-là impossible.

Au croisement de l’Open-Data et de l’Open-Banking, on éclaire une opportunité fiscale de réinvestissement, traduite en travaux suit le besoin de rénovation énergétique identifié par les bases du CSTB.

Les gestionnaires disposent alors d’un outil hybride intégrant gestion opérationnelle, locative, comptabilité, et conseils d’optimisation alimentés par le pouls de l’activité locative : les paiements.

 

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