Par Emilien
Rodriguez, Directeur Général d’Inter Gestion Groupe.
L’année 2025 n’a pas
marqué le retournement espéré du marché immobilier, et c’est sans doute tout à
son honneur ! Elle aura été l’année de l’assainissement, de la
stabilisation et de la consolidation : un marché moins spectaculaire, mais
plus cohérent, où la valeur des actifs, les stratégies d’investissement et les
attentes des épargnants ont commencé à se réaligner.
Moins d’illusions,
davantage de discipline, de lisibilité : autant de signaux qui permettent
d’aborder 2026 avec plus de sérénité.
Ce réalignement s’est
opéré dans un contexte économique incertain, marqué par des tensions
géopolitiques persistantes, une forte volatilité des marchés et des conditions
de financement contraintes. Les ajustements réalisés ont corrigé certains
déséquilibres, assaini une partie de l’offre et clarifié les positionnements.
Dans
ce contexte, la collecte, en hausse par rapport à 2024 mais demeurant mesurée,
traduit moins une défiance qu’une sélectivité accrue des épargnants, désormais attentifs à
la solidité des patrimoines, à la capacité des Sociétés de gestion à piloter
activement leurs portefeuilles et à la soutenabilité des performances dans le
temps.
Un marché plus lisible, mais plus exigeant
L’un des marqueurs
forts de 2025 réside dans la différenciation accrue entre les SCPI. Selon la
qualité de leurs portefeuilles et la nature de leurs actifs, certaines ont
poursuivi l’ajustement de leurs valeurs de parts afin de refléter plus
fidèlement la réalité de leurs actifs, tandis que d’autres, disposant de
patrimoines plus solides, ont enregistré des hausses de prix de parts. Ces
revalorisations, encore ciblées, témoignent d’un rééquilibrage progressif du
marché et d’une meilleure lisibilité sur la valeur intrinsèque des patrimoines.
Cette phase a également
mis en lumière les limites des stratégies exclusivement orientées vers le
rendement à court terme. Dans un contexte de coût du capital élevé, la qualité des actifs, la solidité des locataires et la
capacité des Sociétés
de gestion à piloter activement leurs portefeuilles sont redevenues des critères centraux.
Des moteurs de performance plus clairement identifiés
Sur le plan sectoriel, les tendances observées en 2025 se confirment avec des
nuances importantes. L’immobilier de bureaux reste sous pression,
notamment les immeubles tertiaires traditionnels dans les zones où l’offre est
abondante ou surévaluée. En revanche, les actifs intégrant des fonctions mixtes
- combinant bureaux, laboratoires ou espaces de recherche - conservent un
intérêt stratégique, en raison de leur adéquation avec les besoins actuels des
entreprises.
Les commerces essentiels et de proximité restent attractifs, portés par une
demande récurrente et peu sensible aux cycles économiques. La logistique,
longtemps moteur de performance connaît une phase plus sélective : la demande pour les
infrastructures modernes reste solide, mais la saturation et la concurrence
exigent une approche plus ciblée.
Certaines thématiques s’imposent progressivement, à l’image des actifs liés
à la santé et aux Life Sciences. En tant que secteurs en forte
croissance, ils s’inscrivent dans une logique de long terme, répondent à des
besoins structurels et offrent une visibilité accrue sur les flux locatifs.
Sur le plan géographique, la France reste un point d’ancrage naturel, grâce
à la profondeur de son marché, à la diversité de ses usages immobiliers et à
une meilleure lisibilité des valeurs après les ajustements récents. L’Europe reste
également un terrain d’investissement pertinent, à condition d’une approche
sélective et ciblée. Certaines zones d’Europe centrale et orientale offrent
ainsi des opportunités spécifiques, notamment sur les segments logistiques et
industriels, en lien avec leur positionnement au sein des chaînes de production
européenne. Enfin, certains marchés internationaux, comme l’Amérique du Nord
attirent l’attention des investisseurs pour leurs dynamiques structurelles
(liquidité des marchés, évolution démographique et profondeur économique).
2026, vers une nouvelle grille de lecture pour des arbitrages plus
rationnels
L’année 2025 marque
(enfin) un changement de paradigme : la valeur d’une SCPI n’est plus
appréhendée uniquement sur son rendement affiché. Elle s’apprécie désormais à
travers la cohérence des stratégies mises en œuvre et la qualité des
patrimoines constitués de manière équilibrée et adaptés aux usages de demain.
Plus que jamais, ce sont les choix de gestion, assumés et inscrits dans le temps long, qui font la différence. Cette exigence constitue le socle des cycles à venir. Car dans un monde où l’incertitude est devenue la norme, la valeur refuge n’est plus seulement celle qui promet le rendement le plus élevé, mais celle qui résiste au temps !