Le débat sur l’âge de départ à la retraite, le recul des prix de l’immobilier et l’augmentation des loyers pourraient bien pousser l’investissement locatif au cœur des préoccupations des Français. À juste titre, car c’est une des clés pour se construire un patrimoine !
Meilleurs Agents, leader de l’estimation immobilière, révèle son palmarès des 10 villes où investir en 2023 dans un bien de type T2, avec une analyse des risques et des opportunités pour chacune d’entre elles !
Investissement locatif : en 2023, des opportunités restent à saisir !
Après une année 2022 chahutée par le retour de l’inflation, la fin des politiques monétaires accommodantes ou encore la crise de l’énergie, l’année 2023 rebat les cartes du marché de l'immobilier, lequel entre globalement dans un cycle baissier.
Meilleurs Agents décrypte ce nouveau statu quo du marché et publie son palmarès des villes où il fait bon investir en 2023 en décryptant la rentabilité, mais aussi le risque de dépréciation et de vacance locative des grandes villes françaises.
« Certaines villes présentent toujours une rentabilité brute très intéressante, même s’il faut rester vigilant à la hausse des taux et à leur impact sur la rentabilité nette. Certaines métropoles présentent également des risques de vacance locative réduits, face à la hausse de la demande locative induite par le durcissement des conditions d’octroi des crédits. Enfin, si le marché est entré dans un cycle baissier, certaines villes gardent un marché dynamique et observent un risque de dépréciation modéré, notamment en périphérie. Autant d’éléments clés que nous avons pris en considération dans l’élaboration de notre palmarès ! », analyse Barbara Castillo-Rico, Responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.
Il fait bon de miser sur la périphérie urbaine !
La nouvelle géographie immobilière esquissée post-Covid fait la part belle aux zones périurbaines, et sans surprise de belles opportunités d’investissement sont ainsi à saisir dans les couronnes des grandes villes. Villeneuve-Saint-Georges, dans le Val-de-Marne, se hisse en tête des villes où il est intéressant d’investir, avec une rentabilité brute de 6,6%. On retrouve dans cette ville un prix au mètre carré parmi les plus attractifs de la banlieue parisienne (3 079€/m² contre 5 733€ en moyenne dans la petite couronne), un risque de vacance locative faible et un risque de dépréciation modéré.
Un constat similaire pour la ville de Colomiers qui prend la deuxième place du podium. En proche banlieue toulousaine (elle est située à 7 km du centre-ville), Colomiers présente un prix au mètre carré moyen de 2 708€ (vs 3 856 €/m² à Toulouse), une rentabilité brute de 5,6% et un risque de vacance locative restreint, avec seulement 1,6% de la part de ses logements vacants.
Retour en Île-de-France pour la dernière marche du podium, avec la ville d’Aubervilliers, dans la banlieue immédiate du nord de Paris. La ville est en pleine transition, avec l’arrivée en 2030 de deux nouvelles stations de la ligne 15 du Grand Paris. En plein essor (les prix de l’immobilier ont grimpé de +24% en 5 ans), la ville propose toujours un prix parmi les plus attractifs de la petite couronne à 4 315€/m² et présente un risque de vacance locative faible puisque plus de 75% de la part des ménages y sont locataires du parc privé.
De nombreuses opportunités se trouvent également dans la banlieue bordelaise. Ainsi, 3 des 10 villes du palmarès sont situées à proximité de Bordeaux : Bègles qui présente une rentabilité de 4,9%, Villenave-d’Ornon (4,7%) et Saint-Médard-en-Jalles (4,6%). Des villes marché de report qui bénéficient d’un réseau de transport en pleine expansion et qui sont notamment portées par un risque de dépréciation faible, alors que la ville de Bordeaux a vu ses prix augmenter de +53% en dix ans.
« La pandémie a fait émerger de nouvelles envies d’espace chez les Français, miser sur la périphérie urbaine semble alors être une stratégie gagnante en 2023. Villeneuve-Saint-Georges, Colomiers et Aubervilliers symbolisent bien cet attrait pour les proches couronnes, avec un risque de vacance locative réduit », poursuit Barbara Castillo Rico.
Angers et la Roche-Sur-Yon : ces villes moyennes où il fait bon vivre… Et investir !
Seules deux villes du palmarès ne s’inscrivent pas dans cette logique de périphérie : La Roche-Sur-Yon et Angers, toutes deux dans le Pays de la Loire.
En plus de présenter de belles opportunités avec une rentabilité respective de 5,4% et 4,4%, elles occupent des places de choix dans le dernier classement des villes où il fait bon vivre puisque La-Roche-Sur-Yon occupe la 15ème place et Angers se positionne en tête du podium ! Ces deux villes moyennes font également partie du dispositif Cœur de Ville et sont ainsi éligibles à la réduction d’impôts Denormandie, laquelle permet au bailleur de bénéficier d'une réduction d'impôt calculée sur la totalité de l’investissement.