La logistique et les centres commerciaux prime devraient générer les meilleurs rendements en 2023-27, tandis que le résidentiel et la logistique sont les secteurs les plus résilients en termes de croissance locative
AEW, l’un des leaders mondiaux du conseil en investissement et de la gestion d’actifs immobiliers, publie son étude « Perspectives Annuelles » pour 2023.
Cette publication de recherche examine comment les investisseurs peuvent se positionner dans le contexte actuel de marché, secoué par de profonds changements politiques, économiques et financiers, et qui marque la fin du long cycle immobilier commencé après la crise financière mondiale.
Principales conclusions de cette étude
- Le nouveau scénario central d’AEW postule que le point haut d’inflation a été atteint en moyenne pour l’ensemble des vingt économies couvertes. Selon Oxford Economics, l’inflation retomberait en deçà de l’objectif des 2% adopté par les banques centrales dès début 2024 après les hausses de taux d’intérêts et l’adoption d’une politique monétaire restrictive.
- Malgré un taux de chômage faible et une forte reprise économique post-Covid le scénario central d’AEW intègre un maintien des taux obligataires à un niveau plus élevé ainsi qu’une récession limitée et courte au cours du quatrième trimestre 2022 et de la majeure partie de 2023. Reflétant un niveau d’incertitudes élevées, AEW a également défini un scénario plus pessimiste, prenant en compte les répercussions d’une récession plus longue et de taux obligataires plus élevés pour plus longtemps.
- AEW prévoit des volumes annuels d’investissement pour le marché immobilier d’entreprise européen autour de 260 Mrds€ en 2022, avec 218 milliards d’euros déjà investis au cours des trois premiers trimestres. Suite au record de l’année 2021 avec 350 Mrds€ investis, cette baisse reflète les répercussions sur les investisseurs du doublement des coûts d’emprunt au cours des dix derniers mois.
- Un déficit de financement de 24 Mrds€ est estimé pour les trois prochaines années au Royaume-Uni, en France et en Allemagne alors que les refinancements des prêts arrivant à maturité vont être confrontés à la baisse des valeurs des actifs et au moindre appétit au risque des prêteurs qui vont exiger des LTV plus faibles. Pour la France uniquement, ce déficit de financement est évalué à 5 milliards d’euros. Comme après la crise financière mondiale, cela représente une opportunité d’investissement pour les investisseurs en fonds propres ou en dette disposant de capitaux prêts à être déployés.
- Dans l’analyse des rendements ajustés au risque, seulement cinq marchés sont jugés attractifs tandis que 47 sont jugés neutres sur les 168 marchés couverts. Cela signifie que les investisseurs peuvent espérer atteindre le rendement exigé pour être compensés des risques associés à ces investissements dans seulement 30% des marchés immobiliers couverts.
- Les cinq marchés jugés attractifs dans l’analyse des rendements ajustés du risque sont les suivants : la logistique urbaine à Paris, la logistique à Berlin et Zurich et les centres commerciaux prime à Londres et Stockholm. En France, en plus de la logistique urbaine, deux marchés couverts dans l’analyse sont considérés comme neutres car offrant toujours des rendements ajustés au risque attractifs : le marché résidentiel en Ile-de-France et la logistique en région lyonnaise. Les autres marchés français sont jugés moins attractifs.
- Le Royaume-Uni est jugé le marché le plus attractif pour la deuxième année consécutive dans cette analyse des rendements ajustés au risque fondée sur les cinq prochaines années, le Benelux arrivant second, en raison d’une part plus élevée de marchés jugés attractifs ou neutres.
- Les projections de rendements globaux prime en Europe restent positives sur la période 2023-2027. Les prévisions des rendements globaux moyens sur l’ensemble de nos 196 marchés ont été revues à la baisse en raison de la décompression attendue des taux de rendement pour atteindre 4% par an contre 5,8% par an l’an passé. Cela est dû à la récente augmentation des taux souverains qui poussent à la hausse les taux immobiliers, limitant ainsi la croissance en capital.
- Le secteur de la logistique devrait générer les rendements les plus élevés sur les cinq ans à venir à 5,4% par an, la croissance locative compensant la décompression attendue des taux de rendement.
- Les centres commerciaux prime occupent la deuxième position dans nos prévisions avec des rendements globaux attendus à 5,1% par an au cours des cinq prochaines années en raison de taux d’entrée élevés. Les centres commerciaux devraient bénéficier des rendements locatifs les plus élevés – et relativement stables - au cours des cinq prochaines années.
- Une croissance en capital négative est attendue au cours des trois prochaines années sur l’ensemble des marchés étudiés avec une baisse cumulée de 12% des valeurs vénales dans notre scénario central, ce qui est moins élevé que la baisse de 20% enregistrée en 2008-09 après la crise financière mondiale.
- Le résidentiel et la logistique sont les secteurs qui montrent le plus de résilience en termes de croissance relative. L’augmentation du coût de la dette et des coûts de construction, ainsi que les réglementations environnementales, limitent davantage l’offre neuve, protégeant ainsi la plupart des marchés de l’impact d’un ralentissement économique qui conduirait à une baisse de la demande.
- L’impact du télétravail est moins significatif qu’initialement anticipé avec une hausse de seulement 8% du nombre d’employés en travail à distance par rapport aux niveaux pré-pandémie. La croissance attendue des emplois de bureau entre 2022 et 2026, ajustée au développement du télétravail, a été revue à la hausse à Londres, Amsterdam et La Haye par rapport aux précédentes prévisions d’AEW.
Hans Vrensen, Managing Director, Head of Research & Strategy Europe chez AEW, explique : « La première guerre transfrontalière en Europe depuis 80 ans a conduit à une hausse de l’inflation à des niveaux records. Bien que nous estimions dans notre scénario central que le point haut d’inflation est désormais derrière nous, la conjoncture économique et l’augmentation des coûts de financement ont des répercussions négatives sur les marchés immobiliers. Les investisseurs sont désormais confrontés à un environnement de marché moins favorable. Cependant, nos analyses montrent qu’il existe toujours des opportunités pour les investisseurs positionnés sur les bons marchés et avec des capitaux prêts à être déployés. Les dernières années nous ont montré que l’environnement macroéconomique peut rapidement évoluer. Nos prévisions couvrent une période de cinq ans, mais nous pensons que les investisseurs doivent être mieux préparés dans un environnement actuel très volatil, la situation pouvant évoluer favorablement ou se détériorer. »
Irène Fossé, Directrice Recherche & Stratégie Europe chez AEW, ajoute : « Sans surprise, la logistique demeure le secteur le plus attractif en raison de la croissance locative attendue, et ce malgré l’augmentation significative des taux de rendement, plus élevée que pour les autres typologies. Le résidentiel devrait également bénéficier d’un rendement locatif élevé au cours des prochaines années. Les centres commerciaux prime restent attractifs en termes de rendements globaux. Quant à l’impact du télétravail sur le secteur des bureaux, il semble être moins important que prévu. Ce qui est certain, c’est que l’offre neuve pâtit de l’augmentation des coûts de financement et des coûts de construction dans tous les secteurs. Nous nous attendons à ce que ces contraintes sur l’offre future viennent contrebalancer l’impact négatif du ralentissement économique sur la demande immobilière. »