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[Etude] Rendement locatif attrayant ne rime pas systématiquement avec bon investissement

Avec la crise sanitaire, les Français ont énormément épargné. Dans une note publiée en mars dernier, la Banque de France estimait à 175 Mrds€ le surplus d’épargne financière accumulée par les ménages entre début 2020 et fin 2021. La hausse de l’inflation post-pandémie, aggravée par la guerre en Ukraine et son corollaire, la flambée des cours des matières premières, va encore renforcer le statut de valeur refuge de la pierre.

Pour permettre aux investisseurs et aux propriétaires d’y voir plus clair, l’entreprise Bevouac, spécialiste de l’investissement locatif « clé en main » dans l’ancien, a analysé le couple rendement/risque dans plusieurs grandes villes. Il apparaît que l’un et l’autre sont, souvent, inversement proportionnels. Démonstration…

Forte vacance locative et rendements élevés sont corrélés

On observe que les cinq villes affichant les plus forts taux de vacance sont aussi celles où les rendements bruts sont nettement supérieurs à la moyenne : plus de 9 %, par exemple, à Béziers, Perpignan et Mulhouse. La vacance locative est un véritable fléau pour l’investisseur : elle le prive de revenus et peut le mettre en difficulté pour rembourser sa mensualité de crédit. On le voit, un rendement élevé est souvent la contrepartie d’un risque accru.

A contrario, les cinq villes dénombrant peu de logements vacants ont des rendements moindres, compris entre 2,79% (Cannes) et 5,90% (Créteil).

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La rentabilité, un indicateur clé

Plus qu’au seul rendement brut (aisément obtenu en divisant les loyers par le prix d’achat, « acte en main »), il est intéressant de s’intéresser aussi à la rentabilité, un indicateur qui inclut la plus-value escomptée à de la revente du bien.

Par exemple, le rendement à Mérignac n’est que de 3,36%, mais la vacance est faible (3,53%) et les prix ont grimpé de 55,5% sur la dernière décennie. Un investissement à Mérignac en 2013 aurait donc dégagé un rendement faible, mais une excellente rentabilité finale. Contrairement à Mulhouse où le rendement atteint 10,40%, mais où les prix ont perdu 13,6% en 10 ans.

Conclusion : pour être patrimonial et réussi, un investissement locatif ne doit pas s’accompagner d’une vision court-termiste.

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