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[Tribune] Mesures HCSF : les réactions de la FNAIM et de CAFPI  

1/ La FNAIM salue le revirement prudent du HCSF, une étape indispensable pour éviter une cassure durable du marché de l’immobilier

Fortement critiqué par l’ensemble des acteurs de l’immobilier et de la construction pour ses recommandations encadrant l'octroi de crédits immobiliers formulées en décembre 2019, le Haut conseil de stabilité financière (HCSF) a ajusté aujourd’hui ses consignes intégrant une partie des demandes des professionnels. La Fédération nationale de l’immobilier, qui alertait depuis plusieurs mois les pouvoirs publics du danger que représentaient ces règles pour le marché immobilier, salue cette inflexion.

Un assouplissement nécessaire
À l’issue de la réunion du HCSF ce matin, le ministre de l'Économie, des Finances et de la Relance Bruno Le Maire a annoncé plusieurs inflexions dans les recommandations adressées par l’institution aux banques. Ainsi :

  • Le taux d’effort (c'est-à-dire la part des mensualités par rapport aux revenus du ménage) maximal recommandé est relevé à 35% (contre 33% jusqu’à aujourd’hui)
  • La durée maximale des prêts est allongée de 2 ans, à 27 ans, pour certaines opérations
  • Le taux de flexibilité accordé aux banques (c'est-à-dire la part de crédit qui est autorisée à sortir de ce cadre) passe de 15 à 20% et sera davantage ciblée sur la primo-accession.

« Cela va dans le bon sens : puisque ces ajustements sont opérationnels. D’une part, et ce n’est pas le moindre des symboles, on sort du dogme d’un immobilier qui ne serait pas finançable au-delà de 25 ans. D’autre part : la rehausse du taux d’effort, même s’il aurait pu être placé encore un peu plus haut, avantage les investisseurs, ce qui est une bonne nouvelle : nous avons besoin d’investisseurs en logement. Enfin, l’ajustement du taux de flexibilité sera un instrument de souplesse pour les emprunteurs : on évitera ainsi une objectivation pure des dossiers, analysant la qualité intrinsèque de l’emprunteur et, in fine, le financement pourra mieux accompagner les marchés en difficulté », a réagi Jean-Marc Torrollion, Président de la FNAIM.

La FNAIM relève que les règles qui avaient été édictées faisaient peser un risque énorme sur le marché immobilier, excluant notamment les primo-accédants de l’accès à la propriété. « Cette inflexion était indispensable pour ne pas prendre le risque de bloquer la machine et rendre l’accès à la propriété inégalitaire. Elle était aussi nécessaire pour ne pas retarder le financement des travaux de rénovation énergétique, un chantier indispensable pour l’environnement comme pour la relance de l’économie », ajoute Jean-Marc Torrollion.

Contribuer à la relance. La FNAIM, consciente de l’effort nécessaire pour relancer l’économie à la suite de la crise sanitaire avait alerté sur le risque que faisait peser ces règles. « L’activité immobilière s’élève à 337 Mds€ (total des dépenses en capital - logements neufs et existants, gros travaux). La filière dans son ensemble représente environ 2,5 millions d’emplois, non-délocalisables », rappelle Jean-Marc Torrollion qui poursuit : « Le rebond économique passera notamment par l’immobilier, la profession est prête à jouer pleinement son rôle : aux pouvoirs publics de nous y aider ».

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2/ Pour Philippe Taboret, Directeur général adjoint de CAFPI, courtier en crédit immobilier : « La satisfaction d’avoir été entendu ».

Lors de la réunion du Haut conseil de stabilité financière de ce jour, un assouplissement des conditions d’octroi de crédits immobiliers a été décidé. Une bonne nouvelle pour la relance du secteur.
Nous sommes satisfaits que les remarques que nous faisons depuis près d’1 an aient été prises en compte. L’immobilier est essentiel pour la santé économique du pays et le financement des projets devenait de plus en plus difficile.

Le passage du taux d’endettement à 35% (contre 33% auparavant) va permettre une approche de l’endettement plus réaliste et laisser plus de marges à certains profils tels que les investisseurs ou les CSP+, qui malgré un reste à vivre confortable étaient exclus du crédit.

L’augmentation de la durée d’emprunt à 27 ans pour les achats dans le neuf, les constructions et les rénovations, prenant ainsi en compte les 2 ans de différé d’amortissement nécessaire à la réalisation des travaux, est une bonne nouvelle mais ne résout pas tout. Pour les primo-accédants ayant recours au Prêt à Taux Zéro, cette limite de durée ne permettra pas d’inclure le PTZ dont la durée d’amortissement peut aller jusqu’à 30 ans.

Enfin le pourcentage de dérogation à ces règles qui passe de 15 à 20% sur l'ensemble des crédits octroyés est également une bonne nouvelle, même si nos recommandations étaient de le porter à 30%. Cela devrait permettre aux banques d’apprécier au cas par cas davantage de dossiers d’emprunteurs solvables mais exclus par ces mesures.

CAFPI souhaite cependant que ces dérogations soient applicables également aux dossiers des courtiers - qui représentent plus d’un tiers des emprunteurs immobiliers - et non plus seulement aux clients des banques. 

Nous referons l’étude d’impact de ces dérogations dans quelques mois afin de vérifier si elles sont efficaces, mais nous sommes d’ores et déjà certains du bénéfice de l’assouplissement de ces mesures sur le moral et la confiance des Français qui s’inquiétaient de plus en plus sur la faisabilité de leur projet. 

 

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