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[Tribune] Le datacenter, l’actif immobilier où on ne parle (presque) plus de m²

Zoom, Teams, VPN, 5G, IoT, streaming, e-commerce tous ces termes, et beaucoup d’autres encore, occupent aujourd’hui une place centrale dans nos vies, nos discussions, nos organisations et ont tous un point commun : ils requièrent une capacité de stockage de données toujours plus importante et une connectivité toujours plus rapide, et ce sont les datacenters qui fournissent à la fois ce stockage et cette connexion sans latence. 

Le datacenter est donc à coup sûr au cœur de la révolution digitale que nous connaissons aujourd’hui et que la crise du Covid ne fait qu’accélérer. C’est un actif immobilier qui a vocation à connaître une croissance forte dans les années à venir, mais est-ce un actif immobilier comme les autres ?

Évidemment non, nous répond Franck Truong, expert CBRE Valuation, spécialiste des Datacenters ; il nous explique ici pourquoi. 

« D’abord, le datacenter est le seul actif immobilier où l’on ne vend pas de la surface (m²) mais de la puissance électrique (MW), même si, bien-entendu, il existe une corrélation entre la surface et la puissance délivrable, et l’on peut compter 2 à 3 KW par m². 

Une autre différence importante par rapport aux produits traditionnels, et certainement liée au fait qu’on ne loue pas des m², est que la contractualisation entre le propriétaire et l’utilisateur ne se fait pas au travers d’un bail mais via un contrat de prestation de service. Il est néanmoins souvent signé sur des durées longues, d’autant qu’il existe une vraie complexité à « déménager » des data.  

Ensuite, le niveau d’équipements technologiques des datacenters en fait un actif dont le coût de construction (plus de 10 K€ par m²) mais aussi les capex sont, de loin, les plus élevés du marché immobilier

Enfin, au-delà de la technicité et de la spécificité du produit, une difficulté à laquelle l’expert immobilier va être confronté est la faible maturité du marché, avec encore peu de transactions à l’investissement et un marché composé d’une part non négligeable de propriétaires utilisateurs, tels que les opérateurs télécoms, banques et assurances, ou encore services et entités publics, par nature non spécialistes. Il y a fort à parier que plus le marché va gagner en maturité, plus nous verrons d’opérations de sale & lease-back. 

Last but not least, le datacenter reste quand même un vrai actif immobilier au sens où il suit la règle d’or de « emplacement, emplacement, emplacement » ! En effet, la localisation est primordiale aussi et répond, comme pour les bureaux, à une logique « d’agglomération ». Les datacenters se positionnent les uns à côtés des autres, créant des sortes de QCA (Quartier Central des Affaires) du datacenter, l’idée étant de réduire les délais d’échange de données (délai de latence) entre les différents datacenters pour que la transformation des informations se fasse rapidement. En outre, la localisation des datacenters va être dictée par un certain nombre de critères tels que la puissance électrique fournie et sécurisée, mais aussi l’absence de risques naturels : inondation, chute d’aéronefs etc. »

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