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Prospective : vivre, travailler et investir en 2030  

Etude prospective sur l'avenir de l'écosystème immobilier post-Covid

Alors que la Paris Real Estate Week démarre pour une édition particulière du MIPIM, CBRE acteur mondial de l’immobilier d’entreprise dévoile les premiers enseignements de son étude « Le Nouvel Écosystème Immobilier : Vivre, Travailler et Investir en 2030 ». Cet exercice prospectif inédit vient contribuer à la réflexion stratégique de l’« après crise du Covid » pour l’ensemble des acteurs du marché. En mettant en lumière l’évolution des besoins des entreprises et de leurs collaborateurs, la complexification de la création de valeur immobilière au-delà des dimensions financière et patrimoniale, avec pour conséquence l’essor de l’immobilier opéré. Le métier d’investisseur immobilier va s’en trouver profondément et durablement bouleversé, sur l’ensemble des classes d’actifs, à l’exception du résidentiel.

Enseignement #1
L’hotelification, une nouvelle chaîne de création de valeur immobilière
entre dimension servicielle accrue et partage des rôles

La chaîne de création de valeur immobilière évolue d’une logique de Bricks (l’actif patrimonial financiarisé) à une logique de Brains (l’exploitation), mais aussi progressivement de Brands (la marque et le réseau). Si la crise économique va conduire les entreprises à se recentrer dans un premier temps sur leurs urgences opérationnelles, à s’alléger et à optimiser leur organisation, cela ne remet pas en cause cette tendance de fond. Les problématiques de Brains et de Brands vont s’orienter vers plus de frugalité et d’agilité, ce qui converge d’ailleurs avec la montée en puissance des objectifs RSE.

Une dimension servicielle renforcée, mais recentrée sur l’efficacité et le confort de travail

Il s’agira moins de « dorloter » des collaborateurs pour les retenir, en leur offrant du cocooning et des services ou équipements accessoires, que de leur proposer un environnement de travail réellement confortable, pour répondre aux nouvelles préoccupations sanitaires et environnementales. Et surtout collaboratif et propice à leur responsabilisation, pour une réelle efficacité opérationnelle. La logique de marque, qui constitue un élément essentiel de la confiance et de la lisibilité pour les entreprises, devrait trouver à davantage s’affirmer dans un environnement économique en mal de repères. En lien avec ces attentes, l’émergence d’opérateurs assurant, au sens large, la dimension servicielle auprès des entreprises va conduire les investisseurs à accepter un nouveau partage de la valeur.

Vers une logique de réseau, traduction de la fragmentation de l’empreinte immobilière des entreprises

Au-delà des effets de balanciers à court terme liés au Covid, le développement du télétravail va s’amplifier et l’empreinte immobilière des entreprises se fragmenter en conséquence. La recherche de solutions immobilières articulées, d’accès à un réseau d’espaces à mettre à la disposition de leurs collaborateurs va donc croître significativement. « Il s’agira surtout de faciliter, flexibiliser intelligemment l’immobilier des entreprises, pour les aider à répondre aux challenges du moment, sans pour autant sacrifier l’avenir », déclare Olivier Cros, Directeur Workplace Strategy CBRE.


Enseignement #2 
Une nouvelle arithmétique du risque

Hybridation des usages, Digitalisation des environnements… Les conventions qui déterminaient par qui et comment étaient occupés les immeubles se brouillent. Conséquence directe, les indicateurs de valorisation des actifs, mais également les règles de contractualisation entre propriétaires et utilisateurs entament une profonde mutation pour prendre en compte un inévitable partage du risque. En première ligne, le secteur du commerce…
« Certains parlent de partenariat, disons que les investisseurs intègreront beaucoup plus et de manière participative l’élément de réussite et de profitabilité de l’exploitation de leurs locataires avec une nouvelle chaine de création et de partage de valeur - créant une convergence entre immobilier et exploitation », estime Nicolas Verdillon, Directeur Executif Investissement CBRE.


Enseignement #3
Le résidentiel, valeur refuge pour investisseurs bousculés ?

« L’émergence, ces dernières années, de la classe d’actifs dits alternatifs (santé et résidences gérées) auprès des investisseurs témoigne d’une familiarisation croissante avec les problématiques spécifiques à ces univers », affirme Sébastien Lorrain, Directeur Résidentiel CBRE. La première d’entre elles résidant dans l’introduction, entre l’investisseur/bailleur et l’utilisateur final des espaces, d’un opérateur tiers, qui assure non seulement la dimension de prestation de services, mais aussi le risque financier lié à la dissociation entre l’engagement immobilier long, matérialisé par le bail, et la réalité d’une occupation plus ou moins fractionnée, à la demande.

Un nouvel immobilier opéré, propice aux développements de partenariats

Le succès de nouveaux produits, tels que le coworking, mais aussi le coliving dans la sphère résidentielle, marque un approfondissement de cette évolution. Ce qui va confronter les investisseurs à un questionnement majeur :
- Veulent-ils aller, sur ces produits, vers une convergence entre immobilier et exploitation, en faisant évoluer leur métier pour le rendre plus user centric, afin de soutenir la concurrence avec les opérateurs spécialisés ?
- Voudront-ils, au contraire, aller vers l’émergence d’un nouvel immobilier opéré, dans lequel ils accepteraient de partager la création de valeur issue de ce nouveau modèle, de plus en plus Core, au fur et à mesure de la consolidation du secteur et de la meilleure compréhension du business model de ces opérateurs ?

« Il y a une vraie place à prendre pour le résidentiel sur un marché français encore vierge de toute offre locative privée institutionnelle », conclut Sébastien Lorrain. De fait, si le produit résidentiel va évoluer, au vu des nouvelles exigences qualitatives qui vont émerger suite au Covid, il sera moins soumis aux bouleversements que l’immobilier d’entreprise. La dimension affective mais aussi patrimoniale qui est attachée au logement traditionnel suscite une recherche d’ancrage moins propice à l’émergence d’une forme d’opérabilité.

En somme, l’immobilier résidentiel pourrait bien apparaître, aux yeux d’investisseurs institutionnels déstabilisés, comme un îlot de relative stabilité, et donc comme la nouvelle valeur refuge.

 

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