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Covid-19, travail à distance et immobilier de bureau et commercial

« Le travail à distance et le commerce électronique ne perturbent pas autant qu’envisagé la demande de bureaux et le commerce physique », selon une étude de l’équipe Recherche de Natixis dédiée à l’immobilier de bureau et à l’immobilier commercial.

Points clés de l’étude

- Les données relatives aux récentes transactions montrent une baisse des volumes d'investissement dans l’immobilier (-3% en Europe, -21% aux États-Unis) en mai, en particulier dans l'hôtellerie (-31% en Europe, - 60% aux États-Unis), tandis que l’habitat collectif (+19% en Europe) et les actifs industriels (+26% aux États-Unis) sont moins touchés. En mai, le secteur du commerce a chuté de 33% aux États-Unis mais il a résisté en Europe (+7%).

- On voit les premiers effets de la crise du Covid-19 dans l'immobilier de commerce. La hausse des rendements dans le secteur du Retail s'accélère, notamment dans les centres commerciaux espagnols et allemands. Nous prévoyons que la rentabilité des centres commerciaux augmentera encore de 50 à 100 points de base d'ici la fin de l'année 2021. Nous prévoyons que les portefeuilles d’actifs de qualité seront beaucoup plus résistants, capables de surpasser le marché et de survivre à la crise et à l'essor du commerce électronique (les centres commerciaux connaissent une crise mais la qualité l'emportera sur la crise et le commerce électronique). En outre, les tendances récentes en matière de fréquentation (actuellement à 84% de leur niveau d'il y a 1 an) et de chiffre d’affaires des commerçants (actuellement à 85% de leur niveau de juin 2019) sont plutôt encourageantes.

- Dans l’immobilier de bureaux, la crise économique devrait entraîner une baisse de la valeur du capital de 10 à 15% en moyenne dans les principales villes d'Allemagne, de France, d'Espagne et d'Italie, compte tenu de la baisse prévue de la fréquentation, de la hausse du chômage et de la diminution des investissements transfrontaliers. Au cours des cinq premiers mois de 2020, la demande de bureaux en région parisienne a diminué de 54% par rapport à l'année passée. Peu de projets immobiliers sont toutefois abandonnés et la reprise de l'activité depuis la fin du confinement est forte. Cushman&Wakefield s'attend toujours à ce que la demande de bureaux en région parisienne atteigne 1,3 à 1,8 million de m² en 2020, soit une baisse de 20 à 45%. De plus, l'accélération du travail à distance après le Covid-19 augmentera sans aucun doute les surfaces vacantes et réduira encore la demande. Cependant, il faut considérer que la « dé-densification » des espaces de bureau pour des raisons sanitaires et de bien-être compensera largement l'impact négatif de l'augmentation du travail à distance.

- Le confinement a entraîné une pause de l’activité dans le secteur de l’immobilier résidentiel, avec une baisse des nouvelles transactions et des prêts au cours de la période. La correction des prix est toujours attendue, le creux de la vague étant probablement atteint au tournant de l'année, car l'incertitude sanitaire et économique pèsera sur la demande.

- Marchés obligataires : depuis le Covid-19, le secteur de l’immobilier a enregistré des performances inférieures à celles des crédits non-financiers, en particulier dans le secteur du commerce de détail. Pourtant, les dernières transactions obligataires laissent penser que l'appétit pour les obligations immobilières est toujours solide et nous constatons un récent renforcement de la confiance dans le secteur du Retail.

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