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CBRE - Les conséquences de l'ère Covid-19 sur les marchés immobiliers français et internationaux

Alors que la levée des restrictions liées au Covid-19 s’accélère en France, faisant renaître l’espoir d’une reprise de l’activité plus rapide qu’anticipée, nos experts en Asie, aux États-Unis et en Europe nous ont fait part lors d’un webinaire de l’impact de la pandémie mondiale pour l’économie et les marchés immobiliers sur leur zone géographique respective. 

L’Asie, entre redémarrage et prudence 

Henry Chin, Head of Research APAC / EMEA chez CBRE, note que dans la plupart des pays la vie a repris son cours normal, et notamment en Corée, à Hong Kong, au Vietnam, à Taiwan ou encore en Nouvelle-Zélande. Néanmoins, en Inde et dans quelques autres pays du Sud-Est asiatique, la pandémie continue de sévir, alors que dans le même temps, la menace d’une deuxième vague se dessine à Pékin. La prudence reste donc de mise. 

Sur le plan économique, tous nos experts anticipent une reprise en V, rendue possible par une réponse rapide et massive sur le plan fiscal de l’ensemble des gouvernements à travers le monde et des banques centrales sur le plan monétaire. La reprise ne devrait néanmoins pas se faire sentir réellement avant le 3ème trimestre 2020, voire 2021.

La résilience du résidentiel et de la logistique  

En terme de classes d’actifs, Spencer Levy, Chairman Americas Research et Senior Economic Advisor chez CBRE, table sur une reprise en trois temps, avec une sortie de crise rapide pour le résidentiel et la logistique, suivi par les bureaux et enfin, dans un troisième temps, l’hôtellerie et les commerces. Pour ce dernier segment, la reprise est aujourd’hui graduelle, avec un taux d’ouverture des centres commerciaux à quasi 100% en Chine, avec une fréquentation encore à 60% de la normale, mais déjà de l’ordre de 80% en Espagne et en Italie, selon Jos Tromp, Head of Research Continental Europe chez CBRE. Ce dernier note par ailleurs que si la fréquentation reste inférieure à la moyenne, les paniers moyens sont, eux, supérieurs.

Sur le marché locatif des bureaux en particulier, nos trois experts anticipent un recul de l’activité locative de 25% à 35%, avec des secteurs plus actifs que d’autres, comme la tech, la pharma et la finance. Ils notent tous, à ce stade, une bonne résistance des niveaux de loyers.

En ce qui concerne la logistique, vue comme confortée dans un rôle central par cette crise, Henry Chin se montre plus nuancé, notant, d’une part, une demande très forte pour les entrepôts frigorifiques et le développement accéléré du e-commerce (près de 40% de taux de pénétration en Chine et en Corée), mais il rappelle, d’autre part, que la baisse de la demande mondiale touche de plein fouet quelques grands secteurs d’activité, comme l’automobile ou l’aéronautique, ce qui ne sera pas sans conséquence sur la demande logistique.

Ralentissement sur le marché de l’investissement 

Enfin, le marché de l’investissement ralentit fortement sur l’ensemble des trois grands marchés, sous l’effet des mesures de confinement qui ont, de fait, gêné voire empêché le déroulement normal des process d’acquisitions. Les volumes devraient être en recul d’environ 60% au 2ème trimestre sur l’ensemble des marchés, alors que le 1er trimestre avait affiché une très bonne tenue. Au total, les experts de CBRE anticipent un recul de l’ordre de 20 à 30% des volumes d’investissement sur l’ensemble de l’année, avec notamment une baisse plus marquée des investissements transfrontaliers, plus compliqués à réaliser du fait des limitations de déplacements à l’international, et un accès au financement plus difficile pour certaines classes d’actifs (hôtels, commerces), ou stratégies (spéculatif, value-add, etc.). 

Un pricing stable dans un marché chahuté 

En terme de pricing, les experts de CBRE n’ont, à ce jour, constaté de mouvements significatifs sur aucun des grands marchés. Ils notent un appétit important de certains investisseurs pour des situations « distressed », mais sans que les vendeurs soient prêts à céder ces actifs à des conditions dégradées. Sur le Core, au vu de la stabilité à des niveaux bas des taux sans risque et de l’attrait non démenti pour ces actifs, la contraction des prix devrait rester très limitée. Les premières transactions permettant d’avoir une compréhension plus fine des réalités de marché post-Covid devraient se finaliser d’ici à la fin de l’été.

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