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L’investissement locatif restera-t-il une valeur refuge ?

La crise du Coronavirus a violemment impacté l'économie à la fois mondiale et locale. Alors que les chiffres du chômage explosent et que les plus solides valeurs boursières peinent à remonter, est-il toujours intéressant d’investir dans l’immobilier locatif ?

L’analyse de Richard Horbette, fondateur du site LocService.fr spécialiste de la location entre particuliers.


Avant la crise du Covid-19, l’immobilier locatif était déjà une valeur refuge

Une étude publiée juste avant la crise par IPSOS et le Cercle des Epargnants montrait que près des deux tiers des Français (64%) se déclaraient inquiets pour leur retraite, principalement par peur de manquer de ressources financières. Toujours selon cette étude, l'assurance-vie reste en tête des produits d’épargne préférés des Français (33%). Elle est suivie des livrets réglementés (21%), mais ces derniers accusent une baisse de 7 points par rapport à l'année dernière en raison de la faiblesse des taux d'intérêt. Ce paramètre a d'ailleurs tendance à inciter 16% des Français à investir plutôt dans l'immobilier, soit 2 points de plus que l'année dernière.

La pierre a toujours été le placement préféré des Français. Selon d'autres chiffres, dévoilés cette fois début janvier par Century 21, le secteur locatif s'est particulièrement bien porté en 2019 : plus d’une transaction sur quatre a été réalisée à ce titre, soit 27% de progression sur 1 an.

Un sondage de LocService fin 2019 auprès de 859 propriétaires a révélé que pas moins de 29% d’entre eux avaient l’intention, de manière certaine ou probable, de réaliser un investissement locatif en 2020 (19% « oui », 10% « peut-être »). Un autre sondage réalisé avant la crise par LocService auprès de ses bailleurs montrait que « créer des revenus complémentaires » et « préparer sa retraite » sont les 2 principales motivations des propriétaires pour investir dans l'immobilier locatif.


Quelle sera l’influence de la crise sur le marché immobilier ?

Avec la crise du Coronavirus, la situation de nombreux ménages se précarise : baisse de revenus, chômage partiel ou total (+7,1% en mars), contrats non renouvelés, ... devraient logiquement éloigner bon nombre de ménages d’un projet d'achat immobilier. La hausse des taux d’intérêts, constatée depuis 2 mois, va également diminuer la solvabilité des accédants à la propriété. Et bien entendu la peur du chômage va réduire le potentiel d’acheteurs en cette période d’incertitude. Cette baisse de la demande va donc entrainer inéluctablement une réduction des prix que certains experts estiment jusqu’à -15%.

Autre conséquence du confinement et de la limitation de nos déplacements, le marché de la location touristique (locations « Airbnb ») s’est effondré avec le Coronavirus. Certains de ces propriétaires se tournent donc vers la location longue durée pour faire face à leurs remboursements de prêts. On peut ainsi espérer que les tensions locatives soient atténuées dans les villes touristiques et les grandes métropoles. Cependant, ces nouveaux biens seront proposés meublés et certainement avec des loyers élevés au vue des prestations qu’exigeaient les séjours de courte durée.

Le confinement aura également d’autres conséquences sur la demande immobilière : plus d’espace, un jardin, une terrasse, une pièce de plus pour le télétravail, un éloignement des métropoles, …

Enfin, le confinement a montré que pendant que les agences immobilières étaient fermées, les projets locatifs restaient néanmoins toujours d’actualité. Là encore, la situation pré-Covid, qui orientait de nombreux ménages vers les agences immobilières, a évolué. Ce sont les modèles digitaux entre particuliers vers lesquels les locataires se sont tournés. Ainsi, chez LocService.fr, nous avons maintenu plus de 85% de notre activité en avril 2020, alors que celle des agences immobilières était pratiquement inexistante.


L'investissement locatif restera-t-il un bon plan après le déconfinement ?

La crise aura aussi des conséquences négatives sur le marché locatif avec potentiellement une baisse de pouvoir d’achat des locataires et le risque d’impayés lié à une perte d’emploi. Les taux immobiliers vont remonter mais seront compensés par la baisse des prix dont bénéficieront les nouveaux investisseurs. Ainsi, cette baisse des prix permettra de proposer des loyers plus bas tout en conservant une rentabilité satisfaisante.

Autre conséquence, les visites des biens se feront de plus en plus à distance via WhatsApp/Messenger ou avec un protocole sécurisé : gels, masques, limitation du nombre de personnes, distanciation à 1 mètre. Grâce au concept de mise en relation inversé, il est déjà possible de présélectionner les candidats locataires et de visualiser la consultation des pièces justificatives avant la rencontre pour limiter le nombre de visites. On peut également s’attendre à l’accroissement de l’utilisation du bail signé à distance grâce à la signature électronique.

Malgré ces nouvelles contraintes, la baisse des acheteurs immobiliers et les nouveaux besoins que le confinement aura fait naître, on peut s’attendre à ce que la demande locative augmente sensiblement. En outre, avec la perte de pouvoir d'achat, les candidats à la location favoriseront la location de particulier à particulier afin d'éviter les frais d'agence. Face aux incertitudes grandissantes de la population, l’investissement locatif s'inscrit plus que jamais comme une valeur refuge par excellence.

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