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BB - Analyse du marché immobilier
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Covid-19 : impacts et scenarii pour le marché immobilier

Selon la dernière analyse de l'INSEE, publiée le 26 mars 2020, la conjoncture est très mauvaise :  le confinement coûtera chaque mois 3 points de PIB à la France ce qui représente 70,59 Mds€ et si la crise dure 3 mois cela représente une perte de plus de 205 Mds€.

Le 2 avril, la ministre du Travail Muriel Pénicaud explique que le chômage partiel touche déjà un salarié sur 5 soit 4 millions de salariés ; un coût pour l'Etat estimé à 11 Mds€ sur 3 mois. Difficile dans ces conditions de se dire que le marché de l'immobilier sera épargné.


Les scénarios possibles


Scénario 1 : krach immobilier avec baisse durable des prix de 10 à 30%

Plusieurs facteurs peuvent jouer en faveur d'un tel scénario de manière durable. En étudiant plusieurs populations, ce scénario peut se réaliser :

  • Les personnes qui étaient en cours de vente de leur bien immobilier et pour qui cette vente était urgente. Certaines ont pris un prêt relai quand d'autres sont dans l'urgence pour trouver de l'argent, suite à une situation personnelle compliquée (divorce, santé, faillite, chômage, etc.). D'autres ont déjà investi dans un nouveau projet en se basant sur un budget calculé à partir du montant de la vente d'un bien immobilier. Pour cette catégorie de personne, ne pas pouvoir vendre assez vite ou au prix espéré peut avoir des conséquences terribles. Que faire alors dans ce cas ? Pour la plupart, la seule option pour limiter la casse en baissant le prix de vente.
  • Le coronavirus va mettre en difficulté de nombreuses entreprises incapables de tenir assez longtemps pour surmonter la crise. Les conséquences du coronavirus sur l'économie pourront entrainer l'arrêt du paiement des loyers même si des mesures ont été prises pour les petites entreprises. D'autres vont devoir fermer et résilier leur bail et d'autres encore - propriétaires de leurs locaux - vont peut-être devoir vendre pour dégager de la trésorerie.

« Pour les entreprises, cela aura un impact sur les propriétaires qui louent des biens immobiliers professionnels et qui peuvent être tentés de vendre leur bien à un prix plus bas que le marché actuel. Dans le dernier, la vente sera faite à un prix inférieur au marché actuel également car le besoin en trésorerie est souvent urgent » explique Bassel Abedi, fondateur de RendementLocatif.

Pour les acheteurs qui attendaient un crédit ou prévoyaient de faire un crédit mais qui se retrouvent en chômage partiel voire au chômage tout court, la banque n'accordera pas le crédit, le bien retombe en vente avec moins d'acheteurs solvables et des prix à la baisse.

On peut penser que dans les grandes villes, les prix ne baisseront pas car il y a plus de demandes que d'offres et que les acheteurs "aisés" ne manquent pas (qu'ils soient Français ou étrangers). Or, de nombreuses personnes qui prévoyaient d'investir dans l'immobilier ou qui ont investi dans l'immobilier peuvent se retrouver dans une situation compliquée dans le cas où leur exposition aux marchés boursiers est importante. La chute des marchés actions a déjà commencé et concerne le monde entier. Dans ce cas, ils annuleront leur projet d'achat ou se mettront à vendre leur immobilier pour récupérer des liquidités.


Que faut-il faire en cas de krach immobilier ?

Pour ceux qui ne sont pas dans l'urgence de vendre leur bien immobilier, il vaut mieux mettre en pause la vente durant plusieurs mois et retirer l'annonce en attendant la remontée du marché immobilier. Les investisseurs, quant à eux, doivent garder en tête que les loyers resteront au même niveau car les Français auront toujours besoin de se loger. Même si le risque d'impayés est plus grand, il existe des assurances pour cela. Les locations classiques à l'année seront les plus solides quand les locations saisonnières seront plus impactées par cette crise. Dans le cas contraire, il faudra vendre rapidement en baissant les prix ou mettre plus d'efforts et de moyens dans la vente.

« Pour ceux qui possèdent des liquidités disponibles pour faire un nouvel achat immobilier, c'est peut-être le moment d'y songer pour espérer acheter 30% moins cher aujourd'hui » explique Bassel Abedi.


Scénario 2 : baisse des prix à court terme puis reprise après la crise

Dans cette hypothèse, on pense qu'il n'y aura qu'une « pause » du marché et que celui-ci reprendra son rythme et niveau de prix actuel dans une période raisonnable.

La différence ici est le laps de temps à attendre avant la remontée du marché. Dans ce cas de figure, il faudra être rapide pour faire un investissement ou un achat immobilier afin de profiter du rebond. La clé : être organisé et étudier les petites évolutions du marché qui indiqueront une remontée des prix.


Scénario 3 : hausse des prix de l'immobilier

Assez peu probable mais tout de même possible, ce scénario reste envisageable. A court terme, on peut envisager une baisse de nombre de biens à la vente. Les vendeurs voyant la crise venir vont reporter la vente de leurs biens. S'ils sont majoritaires, alors il en découlera une baisse de biens disponibles et donc une raréfaction surtout des biens les plus recherchés (petits studios, 3/4 pièces familiale, etc.) et donc une hausse des prix.

« Un effet de réinvestissement massif dans l'immobilier, considéré comme une valeur refuge au détriment des placements à risque comme les marchés boursiers, pourrait engendrer une hausse des prix », indique Bassel Abedi.

Que faut-il faire en cas de hausse des prix ?

Dans ce contexte, ne rien faire et observer comment le marché va se comporter après la crise du coronavirus est le mieux à faire. Le marché immobilier est en hausse depuis une longue période. Cependant, dans un moment de crise, les scénarios 1 et 2 semblent les plus probables.

 

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