Publié par l’ANCOLS (Agence nationale de contrôle du logement social), le rapport public annuel de contrôle (RPAC) 2018 développe différents focus - d’organismes, de situations territoriales et d’éclairages thématiques spécifiques - et inclut également une présentation de l’organisation de la mission de contrôle au sein de l’Agence et du bilan des contrôles réalisés en 2018 ainsi que des suites administratives données à ces contrôles.
Il expose et qualifie des situations d’organismes contrastées à la fois en termes de contextes territoriaux et de performances de gestion.
Les méthodes de contrôle de l’Agence reposent sur le principe du contradictoire qui garantit que les contenus définitifs des rapports de contrôle sont arrêtés en tenant compte des observations des organismes et que ceux-ci ne font pas, le cas l’échéant, l’objet d’une procédure de sanction sans avoir été entendus et sans avoir eu connaissance des arguments de fait, de droit et de preuve retenus par l’Agence.
Consécutivement à ce processus, les conclusions des contrôles de l’année 2018 sont synthétisées dans le rapport public annuel de contrôle auquel sont joints les droits de réponse des organismes cités et des fédérations sectorielles.
L’essentiel du rapport public annuel de contrôle
La présente édition analyse les situations de 2 territoires confrontés à d’importants enjeux en termes de logement social, en dressant une vision consolidée à partir des contrôles des principaux bailleurs du département de La Réunion et des organismes rattachés à la ville de Paris.
Les analyses thématiques ont porté d’une part sur les démarches de prise en compte de la problématique des personnes âgées par les organismes de logement social, axe prioritaire de l’Agence eu égard au constat qu’un logement social sur deux est potentiellement concerné par le vieillissement d’au moins un de ses membres à court et moyen termes, et d’autre part, sur la présentation de l’approche méthodologique de diagnostic financier et prospectif qu’elle utilise dans ses missions de contrôle des organismes de logement social.
Les insertions relatives aux organismes cités dans le rapport, ainsi que l’illustration de la démarche d’analyse financière de l’Agence avec les données du secteur, mettent en évidence que sauf manquements lourds dans leur gestion, et en raison de la maturité du modèle économique, la situation financière des bailleurs sociaux est solide et, qu’en particulier, les effets de la réduction de loyer de solidarité (RLS) ne peuvent raisonnablement motiver la réduction des programmes de construction, de réhabilitation et d’entretien.
S’agissant de la gestion des organismes, le rapport souligne la réalité du professionnalisme et des dynamiques de progrès au service des ménages logés, constatés chez la plupart des bailleurs. Les manquements graves observés et, le cas échéant, les propositions de sanctions au ministre chargé du logement, voire les signalements effectués au procureur, sont ponctuels et ne doivent pas masquer le sérieux global des organismes et les efforts effectués.
Cependant, l’Agence constate que l’efficience de gestion est, jusqu’alors, insuffisamment inscrite dans les priorités de l’ensemble du secteur comme l’illustrent les constats, en termes de coûts de gestion trop importants ou à mieux maîtriser, pour par exemple l’OPH d’Aubervilliers, l’OPH de la Métropole de Grand Nancy, le Groupe Batigère ou encore les bailleurs rattachés à la ville de Paris ou intervenant dans le département de La Réunion.
Principales conclusions du rapport
- Un secteur globalement caractérisé par un nombre limité d’irrégularité et de dysfonctionnements ainsi que par une réelle dynamique sociale.
- La conformité réglementaire : condition nécessaire, mais insuffisante pour remplir au mieux la mission de logement des ménages aux revenus modestes. En effet, le rapport identifie des situations où les organismes ont une politique d’attribution sélectionnant certes des ménages dont les revenus sont en dessous des plafonds réglementaires, mais avec un déficit d’accueil de ménages aux ressources les plus faibles alors que la demande pour ces ménages est importante et que la mission légale de ces organismes est de loger des ménages aux revenus modestes. Ce constat doit interpeller les organismes dont la mission d’intérêt général a pour finalité selon la loi d’accueillir les ménages aux revenus modestes, même si les niveaux légaux des plafonds de ressources permettent aux deux tiers des ménages de pouvoir prétendre à l’attribution d’un logement social.
- Des organismes dont la situation financière demeure solide malgré la RLS, mais qui doivent améliorer leur efficience de gestion. Les données présentées montrent qu’à fin 2017, les SAHLM et les OPH ont un endettement net de trésorerie égal à 133 Mds€ et dégagent une capacité d’autofinancement de 8,5 Mds€, soit une capacité annuelle de remboursement de 10,5 Mds€ compte tenu des intérêts annuels de 2 milliards décomptés pour obtenir la capacité d’autofinancement. La dette globale du secteur ne représente donc que 16 ans (133/8,5) de capacité d’autofinancement, ce qui traduit un fort potentiel d’endettement pour soutenir l’investissement. La trésorerie ramenée au logement a augmenté au cours des dernières années, y compris en 2018, et représente au global plus de 290 jours de charges courantes (285 jours en 2017, soit 2400 euros par logement). L’Agence rappelle qu’elle a réalisé une analyse visant à comparer des organismes présentant des caractéristiques comparables sur la base d’une dizaine de critères objectifs tels que la taille et l’âge du parc, la part de logements individuels, la part de logements en quartier prioritaire de la politique de la ville ou la concentration du parc. De cette démarche émerge le constat suivant : en faisant l’hypothèse que les coûts de gestion pourraient être alignés sur les organismes les plus efficients au sein de chaque panel, près d’un milliard d’euros d’économies potentielles pourraient être réalisées, et cela sans prise en considération des économies d’échelle attendues du mouvement de restructuration engagé par la loi Elan. Ces économies impliquent nécessairement des actions dans la durée et des évolutions structurelles internes aux organismes.
- La problématique des personnes âgées : plus d’un logement social sur deux est potentiellement concerné par le vieillissement d’au moins un de ses occupants à court ou moyen terme. Cette situation implique une attention et une mobilisation accrues de la part des organismes.
- Paris : un territoire où les principaux bailleurs sont rattachés à la collectivité et activement pilotés et soutenus par elle. Le fonctionnement du parc social parisien est positivement encadré par des contrats d’objectifs et de moyens et marqué par un dispositif guidé par l’objectif de la transparence des critères d’attribution des logements. La situation financière est solide malgré une efficience de gestion insuffisante et son offre est diversifiée et économiquement accessible. Cependant, dans un contexte de marché du foncier particulièrement tendu et pour mettre en œuvre un objectif de rééquilibrage de l’offre de logements sociaux entre arrondissements, l’Agence identifie quelques opérations ponctuellement coûteuses avec des niveaux d’aides élevés. En outre, la politique de développement du parc social avec des conventionnements sur place a pu créer des situations d’irrégularités en matière de supplément de loyer de solidarité (SLS) et de fragilité induite pour certains ménages. Ce sujet est désormais pris en compte pour les nouveaux logements conventionnés par de récentes évolutions législatives avec en particulier un plafonnement du SLS tenant compte des loyers moyens constatés dans la zone géographique.
- La Réunion : des opérateurs de logement social confrontés à une forte précarité des locataires et à des enjeux patrimoniaux importants. Le rapport constate une accessibilité économique du parc social insuffisante et questionne sur la priorité donnée au développement de l’offre de logements neufs au détriment de l’entretien et de la réhabilitation dans un contexte climatique exigeant et au regard d’une tension locative en diminution. Il préconise l’accroissement d’une recherche d’efficience des organisations internes et la mise en place d’une démarche de réduction des coûts de gestion, notamment de la masse salariale, ainsi qu’une recherche d’une meilleure adéquation des loyers avec les conditions économiques des locataires et des demandeurs de logement social.
Consulter l’intégralité du rapport ICI.