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BB - Analyse du marché immobilier
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Eté indien sur le marché des bureaux en Ile-de-France

Les signaux faibles d'une reprise du marché francilien des bureaux observés au 1er semestre 2019 se sont amplifiés au cours de l'été comme en témoignent les résultats du 3ème trimestre avec 543 400 m² commercialisés, légèrement supérieurs à ceux observés en 2018. Il en découle une demande placée au 1er octobre de l'ordre de 1,7 million de m², en recul de 11% d'une année sur l'autre.

« Le segment des surfaces inférieures à 5 000 m² se porte globalement bien : -3% pour les moins de 1 000 m² et +3% sur le 1 000 / 5 000 m². Côté grand gabarit, le recul du nombre des signatures (-15%) et la baisse de leur taille moyenne (passée de 12 000 m² en 2018 à 10 000 m² cette année) impacte le volume traité (529 200 m², -29% en un an). Selon nos informations sur les négociations en cours, la fin de l'année promet d'être encore plus dynamique avec une projection de 2,3 millions de m² sur l’ensemble de l’année 2019 », analyse Ludovic Delaisse, Directeur général et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield.


Par secteur géographique les tendances sont assez marquées

Excellente bonne tenue de la 1ère couronne (341 500 m², +31% en un an), portée par une série de très grands mouvements réguliers depuis le début de l'année.

La capitale passe le cap des 710 000 m² (-8% en 1 an), un résultat honorable compte-tenu de la faiblesse de l’offre.

Ailleurs, les replis de la demande placée sont nettement plus marqués : -21% à La Défense, autour de -30% dans le croissant ouest et la deuxième couronne.

L'offre immédiatement disponible en Ile-de-France poursuit inexorablement son mouvement de repli ; en 1 an, elle a perdu 6% de sa substance avec désormais moins de 2,8 millions de m² de surfaces vacantes à l'échelle de la région, soit un taux de vacance de 5%. Les baisses les plus significatives sont observées en 1ère couronne (-18% en 1 an) et dans le croissant ouest (-6%). Dans le détail, la boucle sud (172 000 m²) et surtout le micromarché de Neuilly-Levallois (52 000 m²) affichent des contractions importantes de l'offre avec respectivement -28 et -43% en 1 an.

Le stock parisien, quant à lui, frappe les esprits avec un niveau plancher de 376 000 m² immédiatement disponibles, soit un taux de vacance de 2,2%. Le stock immédiat de bureaux est orienté à la hausse à La Défense, où un nombre faible de transactions est observé alors que les livraisons de bureaux vont aller crescendo au cours des 18 prochains mois. L'offre de bureaux disponible à 12 mois (4,3 millions de m²) affiche, quant à elle, une très légère hausse (+3% en 1 an) ; ces grands équilibres sont globalement inchangés à l'exception de La Défense qui devrait donc voir son taux de vacance augmenter à court-moyen terme.
La quasi-totalité des secteurs tertiaires en Ile-de-France - à l’exception de La Défense - voit leurs valeurs locatives faciales augmenter d’une année sur l’autre en ce qui concerne les bureaux de classe A. Les croissances sont cependant relativement mesurées : +6% à Paris (570 €/m²/an et 740 €/m²/an dans le QCA), suivant une hausse de 4% en 2018, +3 à 5% en périphérie (390 €/m²/an dans le croissant ouest et 320 €/m²/an en 1ère couronne).

On retrouve aussi une certaine dichotomie en ce qui concerne les loyers de transactions de bureaux de seconde main. La capitale enchaîne les augmentations de ses valeurs locatives (480 €/m²/an) de 9% en moyenne, après +10% en 2018. Le croissant ouest (300 €/m²/an) affiche également une hausse de ses loyers de seconde main dans une proportion plus modeste (+3%). A l’inverse, l’heure est à la correction en 1ère couronne (-4%) alors qu'en 2ème couronne, les valeurs sont stables d'une année sur l'autre. 

« La barre symbolique des 400 €/m²/an moyens en Ile-de-France a été franchie ce trimestre pour les transactions de bureaux de première main, aidée par un marché du QCA qui se rapproche de 750 €/m²/an. La demande des entreprises à la recherche d’un immobilier hyper qualitatif dans des localisations centrales, toujours aussi soutenue, se heurte à un stock au plus bas, d’où une croissance continue des valeurs locatives.  Le loyer prime de Paris QCA positionné à 850 €/m²/an pourrait dès lors se rapprocher des 900 €/m²/an dans les tous prochains trimestres », conclut Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield.

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