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BB - Analyse du marché immobilier
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[Tribune] Logement : une politique désormais équilibrée

Par  Jean-Jacques Olivié, Président de l'ANACOFI immo

A l'heure où les velléités de réformes vont bon train, il est important de prendre de la hauteur quant aux objectifs associés aux dispositifs fiscaux soutenant l'immobilier en France. En effet, la politique du logement peut, et doit, répondre à deux problématiques qui paraissent proches de prime abord, alors qu'elles n'ont rien à voir en réalité.


Les dispositifs en soutien de l'immobilier locatif neuf : la nécessité de rétablir l'équilibre

Penchons-nous d'abord sur les dispositifs les plus anciens, à savoir ceux qui soutiennent la construction de logements intermédiaires dans des zones de forte attractivité, qui porte aujourd'hui le nom de dispositif Pinel.

Son existence est notamment rendue nécessaire par les choix politiques réalisés depuis plusieurs décennies désormais, à savoir la concentration de l'activité, et donc de l'emploi, dans la capitale d'abord puis dans les métropoles régionales ensuite. La conséquence d'une politique générale favorable à ce phénomène de métropolisation de l'activité est simple : alors même que le pays vieillit dans sa globalité, le solde migratoire reste très positif dans ces zones, les populations les plus jeunes du pays étant incitées à venir trouver un emploi là où il se trouve.

Après 40 ans d'un process qui ne se dément toujours pas, le nombre de logements dits "intermédiaires" dans ces zones est devenu clairement insuffisant par rapport à la demande… d'où une inflation sur les prix de l'immobilier naturelle dans ces territoires dynamiques.

En réponse, cet écart entre l'offre et la demande pousse les épargnants à investir naturellement dans ces quartiers. Malheureusement, on constate toutefois que l'inflation des prix que cela engendre rend les prix des loyers rarement abordables pour la population qui en a le plus besoin, et dont les revenus augmentent peu. Ce constat lucide d'un manque avéré de logements mais d'une solvabilité limitée des populations pouvant y habiter rend la mise en place de dispositifs incitatifs indispensables pour répondre à ce dilemme, issu d'une politique de concentration de l'activité ayant été plus rapide que la construction de logements (voire d'infrastructure). C’est la raison pour laquelle le dispositif Pinel, à partir du moment où il est accessible pour des zones dynamiques (dans lequel le taux de vacance est plus faible que la moyenne nationale), est nécessaire et utile au pays. D’autant que celui-ci s’avère rentable pour l’Etat, comme le démontre une étude réalisée récemment par le cabinet PrimeView.


Les dispositifs en soutien de la rénovation des logements dans les villes de taille moyenne : une volonté de redynamisation

En parallèle, le récent dispositif Denormandie mis en place pour soutenir l’investissement dans l’immobilier ancien dans les villes dites de taille moyenne, avec des conditions d’incitation globalement identiques au dispositif Pinel, répond à une toute autre problématique. Alors que le dispositif Pinel est une réponse à un manque avéré de logements dans des zones dans lesquelles l’activité est très dynamique, le dispositif Denormandie affiche plutôt une vocation contracyclique, puisque les zones concernées sont moins attractives sur l’activité tout en présentant des taux de vacance élevés (222 communes éligibles). L’objectif recherché est ici inverse au dispositif Pinel. Orienté sur la réhabilitation, l’objectif de ce nouveau dispositif est de s’appuyer sur le secteur de la construction comme un créateur d’activité et un pourvoyeur d’emplois susceptible de créer une impulsion tout en permettant à terme de redynamiser des territoires jugés moins attractifs que par le passé.


Une politique du logement désormais plus équilibrée

En reposant sur deux dispositifs qui ne s’opposent pas mais qui se complètent au regard des objectifs recherchés, la politique du logement en France parait désormais équilibrée et efficace, en utilisant intelligemment le fléchage fiscal pour orienter l’épargne privée là où le collectif en a besoin.


La Conférence de Presse
« Soutien Public à l’investissement locatif neuf, Halte aux idées reçues ! », pour aller plus loin 

Alors que l’offre de logement ne répond plus aux besoins et que les constructions stagnent, l’AFIL, l’ANACOFI IMMO, la CNCEIP, la FFB, la FNAIM, la FPI et l’UNIS ont confié au cabinet d’étude indépendant Primeview « l’évaluation exhaustive des impacts des dispositifs fiscaux incitatifs soutenant l’investissement dans l’immobilier locatif neuf ».

En s’appuyant sur le 1er simulateur construit à cet effet, l’étude mesure pour la première fois l’ensemble des coûts et des recettes générés par la construction de logements financés par des bailleurs physiques, qu’ils soient en droit commun ou via un dispositif fiscal incitatif.

A la suite de la présentation de l’étude, les responsables de l’AFIL, l’ANACOFI IMMO, la CNCEIP, la FFB, la FNAIM, la FPI et l’UNIS organisations initiatrices de la manifestation, échangeront avec vous sur les enseignements de cette restitution lors de la conférence de presse qui aura lieu le mercredi 11 septembre 2019 de 14h à 16h - Amphithéâtre Fédération Française du Bâtiment au 7 Rue La Pérouse à Paris 16ème.

Puis, Pierre Sabatier, Président de Primeview, Gilbert Emont, Senior Advisor, Institut de l'Epargne Immobilière et Foncière, Jean-Hervé Lorenzi, le président du Cercle des économistes et Robin Rivaton, Président de Real Estech apporteront leurs éclairages sur les conclusions de cette étude.

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