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BB - Acteurs du secteur immobilier
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« Innovation in Real Estate : Disruption or ongoing transformation ? »

Alors que les start-up de l’immobilier réalisent des levées de fonds record, les acteurs historiques multiplient projets d’innovations, opérations de croissance externe et partenariats stratégiques pour se renouveler.

Dans ce contexte, le think tank Real Estech s’est associé à Strategy&, l’entité de conseil en stratégie de PwC pour réaliser une étude intitulée « Innovation in Real Estate : Disruption or ongoing transformation ? ». 

Cette dernière analyse 6 segments représentatifs des différentes dynamiques de marché à l’œuvre : les logiciels de coordination de chantier pour la construction, les agents immobiliers à frais réduits et les nouveaux courtiers en financement immobilier pour la transaction, la gestion locative de courte et longue durée, les financements de garantie et caution et les nouveaux logiciels métiers des foncières pour la gestion. Les résultats de cette étude ont été présentés lors du MIPIM PropTech qui s’est tenu à Paris le 1er et 2 juillet 2019.


La PropTech : un très fort potentiel pour l’innovation

L’immobilier et la construction sont des poids lourds de l’économie française avec une contribution au PIB d’environ 16,5% en 2018. Toutefois, le secteur connait d’importants enjeux de productivité en raison, entre autres, d’une très forte fragmentation de la chaine de valeur et des difficultés de coordination qui en découlent. Ainsi, il s’en suit un faible niveau de satisfaction client qui se manifeste sur l’ensemble de la chaine de valeur de l’immobilier.

Robin Rivaton, co-fondateur de Real Estech, souligne : « Les start-up se construisent autour d’une solution technologique précise et entendent régler un type de problème, c’est leur levier de création de valeur. Et ça fonctionne, les levées de fonds doublent en moyenne chaque année depuis 2015. Pour la France, elles devraient atteindre au moins 500 M€ en 2019 ».

Pour Geoffroy Schmitt, Asssocié chez PwC, l’innovation n’est pas pour autant l’apanage des start-up : « Les acteurs historiques du secteur immobilier ne sont ni myopes ni passifs. Eux aussi contribuent à l’innovation soit en se dotant de nouvelles technologies soit en intégrant dans leur modèle opérationnel les start-up en co-développant des solutions logicielles. Ce faisant, ils contribuent à diffuser l’innovation dans le marché. »


D’importants écarts de maturité

L’analyse des segments de marché montre que si l’on parle du secteur de l’immobilier, il ne faut pas perdre de vue la grande diversité dans les niveaux de maturité des activités. Ainsi, le marché des logiciels de suivi de chantier apparait relativement mature et en cours de structuration. D’un potentiel estimé d’environ 200 M€, ce marché voit un taux d’adoption de ces solutions très élevé « stimulé notamment par le taux élevé d’adoption au sein des acteurs historiques qui sont les principaux réalisateurs de grands projets », note Geoffroy Schmitt. A l’inverse, d’autres initiatives sont encore naissantes, comme les nouveaux courtiers exclusivement en ligne.


Un secteur entre concurrence, complémentarité et extension de marché

L’émergence des start-up dans l’immobilier fait apparaitre trois scenarios possibles d’interactions entre acteurs historiques et nouveaux venus :

- La concurrence frontale sur l’ensemble des activités ayant pour cible le client final, par exemple, le courtage en prêt immobilier. « Le principal enjeu dans ces cas-là est de toucher le client final. Certes Internet aide beaucoup mais l’extrême granularité de la clientèle est un véritable défi pour le go-to-market », précise Robin Rivaton.

- Une certaine complémentarité se situe au sein de la sphère des relations B2B où la proposition de valeur des start-up est directement liée à celle des acteurs historiques. Ainsi, plusieurs foncières interrogées ont intégré des solutions développées par les start-up destinées à améliorer leur pilotage opérationnel, notamment sur des dimensions RSE ou sur la gestion prévisionnelle de la maintenance. « Au-delà des purs enjeux systèmes, il faut veiller à l’adéquation de l’outil, de sa finalité et surtout des usages qui en sont faits. L’expérience utilisateur est, en effet, critique dans toute transformation », commente Geoffroy Schmitt.

- Enfin, plus rarement, l’extension de marché où l’on voit des start-up adresser un besoin du marché en ciblant un segment de clients jusqu’alors ignoré par les professionnels. C’est le cas notamment des Garanties Loyers Impayés (GLI) s’adressant aux locataires alors qu’historiquement la GLI s’adressait au bailleur.


Quelles évolutions à moyen terme ?

De manière plus générale, le développement rapide des start-up de la PropTech de même que les évolutions que connaissent les acteurs historiques, ne laissent aucun doute sur le fait que le marché se transforme. Au-delà de tous les cas particuliers rencontrés, trois grands scenarios émergent :

1/ L’épiphénomène : le foisonnement des start-up n’est qu’un épiphénomène, avant l’internalisation de l’innovation par les grands groupes, par le biais d’acquisitions ou de développement interne de compétences. A moyen terme, ce scénario verrait la disparition d’une majorité de start-up face aux difficultés qu’elles rencontrent à concurrencer les acteurs historiques et à trouver un business model viable.

2/ La transformation généralisée : Certains segments se transforment en profondeur, avec le renforcement de start-up qui deviennent des concurrents sérieux des acteurs historiques grâce à leur technologie et leur aspect critique pour le client.

3/ La rupture : la PropTech va conduire à une transformation générale du secteur de l’immobilier et à un renouvellement en profondeur des acteurs au profit des start-up et au détriment des grands groupes.

Les experts PwC sont arrivés à la conclusion d’une transformation profonde de certains segments où les start-up sont appelées à prendre une place de premier rang aux côtés des acteurs historiques. C’est notamment le cas des logiciels de coordination de chantier, les logiciels métiers des foncières et les nouveaux courtiers en ligne. A l’inverse, les acteurs des nouveaux modes de financement de garanties et de caution, les agents immobiliers à prix réduits ou encore les solutions de gestion locative devraient avoir davantage vocation à nourrir l’innovation des acteurs établis ; à charge pour eux de savoir se transformer et se renouveler.

 

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