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Les facteurs clés qui déterminent le loyer d’un logement…

BB - Analyse du marché immobilier
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… Balcon, orientation, étage, ascenseur, concierge, vis-à-vis...

Homepilot, gestionnaire immobilier nouvelle génération, dévoile les facteurs clés qui impactent le montant du loyer. Pour de nombreux propriétaires déterminer le bon niveau de loyer est un casse-tête. En s’appuyant sur des milliers de points de données, Homepilot démystifie comment déterminer le bon niveau de loyer.


Les appartements aux derniers étages avec ascenseur sont les plus demandés par les locataires

Les différences de loyer d’un étage à l’autre sont importantes. En particulier les appartements au rez-de-chaussée et au premier étage subissent une très forte décote en comparaison d’un logement similaire en milieu d’étage (-6,8% et -3,5% du loyer). A contrario, ce sont les appartements aux derniers étages avec ascenseur qui sont le plus demandés et qui rapportent le plus (+9%). Mais attention à la présence d’un ascenseur, car sans ascenseur le loyer moyen chute de -5,9% en moyenne.

Par ailleurs, un appartement en duplex se loue en moyenne +3% plus cher qu’un appartement “classique”.

« Les derniers étages sont très recherchés par les locataires pour leur calme et leur luminosité, mais seulement s’ils disposent d’un ascenseur », explique Gilles Bourcy, cofondateur de Homepilot


Les logements neufs ou en pierre de taille ont les loyers les plus élevés
Un logement dans un immeuble neuf se louera +8,9% plus cher qu’un logement similaire des années 1900. Les logements construits en pierre de taille se louent également à des prix plus élevés (+3%). Les logements qui se louent le moins bien sont ceux construits entre 1950 et 1990 (-8,1% en moyenne).


Un vis-à-vis gênant fait baisser le loyer en moyenne de -3,9 %

Ce sont les appartements traversants qui ont les loyers les plus élevés (+2,5%). A contrario, les appartements qui donnent sur rue ou avec un vis-à-vis important subissent une décote moyenne de respectivement -1,5% et -3,9%.

Les logements avec une exposition Sud ou Ouest sont les plus recherchés et ont les loyers les plus élevés (+3% et +1,5%) ; alors que les locations avec une exposition Nord ou Est ont en moyenne des loyers plus faibles (-2,8% et -1%).

« L’exposition du logement est un indicateur pour sa luminosité. Une exposition Sud offrira le plus de lumière, alors que les logements exposés Nord seront généralement plus sombres », remarque Gilles Bourcy


Les “petits plus” d’un appartement peuvent vite faire grimper le loyer

La présence d’un balcon augmentera le loyer en moyenne de +5,3%. De même, une cuisine équipée ou des placards permettent en moyenne d’augmenter le loyer de +2%. Par ailleurs, la présence d’un(e) concierge et des WC séparés dans le logement sont des éléments valorisés par les locataires (+2,4% et +1,5% de loyer en plus en moyenne).


Attention aux parties annexes du logement, qui peuvent plomber l’attractivité de la location

En particulier, l’état des parties communes a un fort impact sur l’attractivité de la location. Ainsi, les logements avec des parties communes en mauvais état se louent en moyenne -8,5% moins cher. Il est de même pour les logements situés dans des immeubles avec un commerce de restauration ou d’alimentation au rez-de-chaussée (-6%) et les logements avec un environnement bruyant (-2,9%).

« Des parties communes en mauvais état traduisent souvent des problèmes structurels, qui peuvent peser sur la location au quotidien : mésentente entre copropriétaires, insécurité, insalubrité, manque d’entretien etc. », poursuit Gilles Bourcy.


Des statistiques basées sur l’algorithme “big data” de Homepilot

L’étude est basée sur des données synthétiques issues de l’outil d’estimation des loyers développé par Homepilot. L’outil est basé sur l’analyse de centaines de milliers d’annonces immobilières sur toute la France  en utilisant des algorithmes “big data”.

Les résultats correspondent aux scores centrés réduits des variables observées rapportés à un logement moyen. Pour faciliter la lecture, l’étude ne prend pas en compte la covariance entre les variables.

« Estimer un loyer relève souvent plus de l’art que de la science. Nous avons développé des algorithmes pour rendre l’estimation plus systématique, plus précise et surtout plus transparente pour le propriétaire », conclut Gilles Bourcy.

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