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BB - Analyse du marché immobilier
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Immobilier d'entreprise : croissance des loyers revue à la baisse

La compression des taux de rendement s'est ralentie sur tous les marchés européens de l'immobilier d’entreprise au cours du 1er trimestre 2019, selon la dernière étude « DNA of Real Estate » publiée par Cushman & Wakefield.

Au cours du 1er trimestre 2019, cette étude signale une légère hausse du nombre de marchés affichant une augmentation de taux de rendement, ce qui indique clairement que le marché se rapproche d’une fin de cycle.
7 marchés au total affichent une hausse de leurs taux ce trimestre v/5 seulement au 4ème trimestre 2018, tandis qu'un nombre de marchés beaucoup moins important que par le passé sont en baisse : 16 au 1er trimestre 2019 v/44 au 4ème trimestre 2018. La correction du taux de rendement concerne essentiellement le compartiment commerce avec des taux moyens de rendement prime européens qui ont progressé de 2 points de base, pour atteindre 4,20%.

Les secteurs des bureaux et de la logistique conservent une tendance baissière de leurs taux de rendement mais sur un rythme plus lent d’un trimestre sur l’autre : moins 1 point de base en 1 trimestre et -14 points de base en 1 an en bureau pour atteindre 4,35%, et, -4 points de base en 1 trimestre (-20 points de base au 4ème trimestre 2018) et -42 points de base en 1 an en logistique qui se positionne en moyenne à 5,68% en Europe. Cette forte contraction des taux de rendement logistiques est la conséquence directe d’une demande forte des investisseurs pour cette classe d’actifs et d’une compétition exacerbée pour l’acquisition des meilleurs actifs.

Nigel Almond, head of Data Analytics chez Cushman & Wakefield  constate : « La contraction des rendements sur ce 1er trimestre a été essentiellement limitée aux secteurs des bureaux et de la logistique, ainsi qu'aux marchés secondaires, notamment l'Italie, l'Espagne ainsi que des marchés d'Europe centrale et orientale, comme la République Tchèque et la Pologne. De rares marchés ont enregistré une augmentation des rendements. Moscou affiche une hausse de 25 points de base pour les secteurs du commerce et des bureaux, due en partie à une augmentation du taux directeur de sa banque centrale en fin d’année dernière, mais aussi en raison d'une baisse de la demande en investissements, et de la dévaluation du rouble. 

Alors que le marché de l’investissement semble se trouver en fin de cycle, nous continuons d’observer une évolution favorable des conditions des marchés locatifs. Les loyers européens prime moyens ont en effet augmenté au 1er trimestre 2019 sur l’ensemble des types de biens immobiliers, soit +0,7% pour les bureaux, +0,5% pour la logistique et +0,3% pour le commerce. La croissance est restée positive sur l'année pour les bureaux à +3% et la logistique à +2,6%, mais a poursuivi son ralentissement pour le commerce à -0,4%, en glissement annuel.

Dans le secteur des bureaux, la plupart des principaux marchés européens enregistrent sur le trimestre une croissance limitée, voire quasi nulle au Royaume-Uni, en France, au Benelux et en Europe du Nord. L'Allemagne reste à ce titre une exception puisque la croissance moyenne pondérée des loyers prime s'élève à +2,6%, avec des hausses de +6,1% à Berlin et de +2,4% à Francfort, portées par une forte demande des entreprises. Dans ce contexte, la faiblesse de l’offre disponible continue ainsi de soutenir la croissance des revenus locatifs à Berlin, avec des loyers en hausse de près de 15% d'une année à l'autre.

Une fois encore, les loyers des espaces de commerce sont preuve d’une certaine résilience, même si la croissance reste limitée à quelques marchés : Lyon arrive en tête, avec une hausse de 12% pour atteindre 2 800€/m2/an pour les meilleurs emplacements zone A en centre-ville, toujours très recherchés par les enseignes qui retrouvent une certaine confiance. L'Italie continue de bénéficier d'une forte demande émanant des enseignes du luxe, comme à Rome où les loyers enregistrent une hausse de +4,2% en 1 trimestre pour passer à 12 500€/m²/an. Bucarest (+6,4%, à 600€/m²/an) est l'autre grand gagnant, en raison notamment d'une offre prime assez réduite.

« En termes de loyers prime, les prévisions restent largement favorables, même si le rythme de la croissance devrait ralentir limitant ainsi le nombre des marchés où les valeurs locatives anticipées fin 2019 pourraient être supérieures à celles observées fin 2018. La sélectivité des enseignes quant aux meilleurs emplacements combinés à la faiblesse de l’offre créent les conditions d’une hausse des loyers dans certains marchés, un phénomène assez limité en nombre. 

L'impact du e-commerce continue de se traduire par un ralentissement de la croissance des loyers pour le commerce en Europe. Dans ce contexte, une nouvelle compression des taux de rendement devrait être limitée ; la meilleure valorisation des actifs est désormais davantage liée à un asset management performant », conclut Nigel Almond.

« Globalement porteur, le marché français joue une partition intéressante avec un compartiment bureau campé sur des fondamentaux solides tout comme celui de la logistique. La hausse des loyers prime commerce à Lyon vient ouvrir de nouvelles perspectives sur un secteur chahuté mais toujours porteur de bonnes perspectives », ajoute Magali Marton, Head of Research France chez Cushman & Wakefield.

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