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BB - Analyse du marché immobilier
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Marché des bureaux en Ile-de-France au 1er trimestre 2019

L'embellie relevée sur le marché des bureaux en toute fin d'année 2018 n'aura finalement pas duré et les résultats du 1er trimestre 2019 montrent un recul marqué (-23% d'une année sur l'autre) de la demande placée avec seulement 541 700 m² commercialisés. La comparaison avec 2018, année qui avait démarré sur les chapeaux de roues est trompeuse. En effet, le volume actuel de transactions est en ligne avec la moyenne relevée au cours des 10 dernières années alors même que le stock de bureaux continue de se contracter, limitant de facto la réalisation des prises à bail, surtout sur le marché parisien.

Dans le détail, l'activité du marché des bureaux a été essentiellement portée par les surfaces de taille intermédiaire - celles de 1 000 à 5 000 m² - qui affichent une croissance de 17% en 1 an dans une dynamique centrée à Paris et sur le Croissant ouest. Dans le même temps, les petits et les très grands gabarits supérieurs à 5 000 m², reculent respectivement de 10% et 51% sur la même période. Il en découle un repli généralisé en région Ile-de-France avec une intensité variable, de -3% en Première couronne, à -28% à Paris, où le manque d'offres pèse sur les volumes de transactions.

« Keep calm and carry on ! disent nos amis britanniques », commente avec malice Ludovic Delaisse, Directeur général, et Head of Agency Office & Industrial de Cushman & Wakefield. « Le recul de la demande placée observé au 1er trimestre trouve ses origines à plusieurs niveaux : une rareté de l’offre à Paris qui contraint inévitablement le volume des transactions, mais aussi une reprise de souffle pour les grands volumes après deux années de très forte activité. Nous sommes confiants sur une meilleure tenue du marché dans les prochains trimestres avec pour toile de fond des valeurs quasi record à Paris et les deux grands marchés de l’ouest ».

De son côté, l'offre immédiatement disponible en Île de France n'en finit plus de se contracter : en 1 an, elle a perdu 7% de sa substance avec à peine 2,9 millions de m² de surfaces vacantes, soit un taux de vacance de 5,3%. Là encore, le stock parisien et celui du Croissant ouest affichent les reculs les plus marqués de l'ordre de -10% et même -26% à La Défense, avec des taux de vacance variant de 2,2% à Paris à 9,6% dans le Croissant ouest, et une position médiane observée à La Défense et la Deuxième Couronne.

« Les trajectoires combinées de l'offre immédiate et de la demande placée expliquent les évolutions des valeurs locatives de transactions. Celles de seconde main affichent des niveaux record dans le QCA parisien avec une moyenne inédite à 620 €/m²/an. Les loyers parisiens sont, dans leur grande majorité, calés sur des plus hauts historiques, traduisant ainsi les tensions très fortes face à une offre anémique et une pression des utilisateurs à la demande », conclut Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. 

La tendance est inverse en Première couronne où les valeurs locatives des transactions du 1er trimestre 2019 reflètent un repli de -4 à -8% selon les secteurs.

La Deuxième couronne montre un panorama plus contrasté : baisse des loyers au sud et à Marne-la-Vallée mais hausse à Saint-Quentin-en-Yvelines. Le segment de la première main - bureaux neufs ou restructurés - affiche, quant à lui, une tendance haussière sur l'ensemble des secteurs de marché : +6% à Paris, +5% dans le Croissant ouest, +7% en Première couronne. Seule La Défense s'inscrit à contre-courant avec un léger repli de 2%.

 

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