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BB - Analyse du marché immobilier
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Nouvel élan de la demande d'investissement en France

Etude de la RICS sur le marché de l’immobilier d’entreprise au 4ième trimestre 2018

Le baromètre de la RICS du dernier trimestre 2018 révèle un regain de dynamisme pour le marché français de l’investissement qui se traduit par un relèvement des attentes en matière de valorisation. En dépit de ce contexte porteur, les commerces, notamment secondaires, pâtissent de conditions de marché toujours plus difficiles. La demande des investisseurs pour ce type de biens continue de se contracter sous l’effet combiné de la détérioration des paramètres locatifs et de la hausse des taux de vacance.
Ailleurs dans le monde, en dépit de risques macro-économiques accrus, le marché de l’immobilier d’entreprise demeure stable, avec un marché européen en pole position. Seule ombre au tableau : la morosité sur le segment des biens commerciaux, impacté notamment par le boom du commerce en ligne.


Un marché de l'investissement français plus dynamique que jamais, à l’exception des biens commerciaux

Au cours du dernier trimestre 2018, la demande des investisseurs a fortement progressé sur les segments des bureaux et des actifs industriels tandis que, pour le 3ème trimestre consécutif, elle a enregistré un recul sur le marché des biens commerciaux. La demande émanant d’investisseurs étrangers reflète parfaitement ces tendances.

Parallèlement, l'offre de biens immobiliers à la cession se contracte pour les secteurs tertiaire et industriel et demeure stable pour les commerces. Les projections de valorisation à 12 mois ont été révisées à la hausse, avec une amélioration dans presque toutes les catégories d’actifs. Elles sont passées de stables à positives, même pour les actifs secondaires, et en dépit d’une chute pour les commerces secondaires.
Malgré ces perspectives solides, l’écrasante majorité des participants de l’étude estime que les valeurs marché sont surestimées (80% contre 73% au 3ème trimestre 2018), particulièrement à Paris (87%). La plus grande partie des répondants estime que les conditions sont proches d’un sommet de cycle.


Un marché locatif français à l’image du marché de l’investissement

La dynamique du marché locatif reste, quant à elle, relativement stable par rapport au trimestre précédent. Les secteurs tertiaire et industriel ont continué à afficher une forte croissance de la demande. En revanche, la demande en commerces a diminué pour le sixième trimestre consécutif, générant un taux de vacance plus élevé et le renforcement des mesures incitatives au bénéfice des locataires.
Par rapport au 3ème trimestre 2018, les participants du baromètre anticipent pour l'année à venir une plus forte hausse des loyers, en particulier pour les bureaux et biens industriels prime (respectivement +5 et 4%). À contrario, les projections d’évolution de loyers pour les biens commerciaux secondaires restent, quant à elles, nettement négatives.

Le rythme de croissance des loyers devrait globalement se maintenir au-delà des 12 prochains mois, et la baisse des loyers pour les biens commerciaux secondaires devrait, elle, s’intensifier à moyen terme. 
Selon Magali Marton MRICS, porte-parole de la RICS en France : « L’approche d’un haut de cycle se confirme donc au fil des trimestres mais la nouveauté vient de perspectives toujours positives qui suggèrent donc une stabilité des volumes d’investissement sur des plus hauts historiques. La dichotomie entre bureaux-industriel, d’un côté, et commerces, de l’autre, continuera de segmenter le marché en 2019 ».

 

 

 

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