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BB - Analyse du marché immobilier
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Nouvelle appétence pour l'immobilier de luxe neuf en montagne

Sotheby's International Realty France - Monaco fait état d'un marché immobilier de luxe à la montagne qui s'est stabilisé et constate une appétence croissante pour le neuf de la part de ses clients.
« Sotheby's International Realty France - Monaco est présent au sein de stations de ski prisées par notre clientèle française et internationale dont Courchevel, Méribel et Megève sont de belles représentantes. Nous accueillons de nombreuses nationalités pour les conseiller dans leur recherche de locations et/ou d'acquisitions », commente Alexander Kraft, Président-Directeur Général de Sotheby's International Realty France-Monaco.


1/ Courchevel et ses records de prix 

Courchevel 1850 détient toujours des records de prix au m2 avec un prix pouvant aller de 12 000 à 30 000 euros le m2 ! La nouveauté, notamment pour les niveaux 1550 et 1650, est la place que prennent le neuf et la rénovation dans le paysage. En effet, ces derniers structurent les ventes et la clientèle se tourne de plus en plus vers ce type de biens. « Au-delà de la constitution de patrimoine, nos clients européens qui sont historiquement les mêmes, Français, Anglais, Russes et Belges, cherchent à profiter de vacances au ski en famille. L'investissement dans le neuf permet d'une part de bénéficier d'avantages fiscaux telle que la location en loueur meublé, et d'autre part d'une réduction des prix grâce à la récupération de la TVA », explique Olivier Roche, Directeur de Propriétés de Courchevel Sotheby's International Realty.

Côté rénovation, la réhabilitation des bâtiments à toits plats redonne un aspect plus alpin aux immeubles et rentre dans une logique de conservation visuelle et esthétique de l'environnement qui n'est pas sans déplaire aux acheteurs. La vente des surélévations permet de créer des appartements supplémentaires mais aussi une rénovation des communs et de l'extérieur du bâtiment. « Nous avons actuellement un nouveau programme composé de 10 appartements et 7 chalets construit au cœur de Courchevel Village. Entre 150 et 280 m2, ces perles des Alpes offrent confort, espace et apaisement en mêlant éléments authentiques du chalet, modernité de la décoration et prestige de l'équipement », ajoute Olivier Roche.

Les prix diffèrent selon l'altitude, la qualité de la résidence, l'étage, l'orientation, la distance qui sépare le bien des pistes de ski, etc. :
- Courchevel (1850) la gamme de prix se situe entre 12 000€ et 30 000€ /m² pour un appartement
- Courchevel Moriond (1650) entre 9 000€ et 20 000€ par m²
- Courchevel Village (1550) entre 8 000€ et 17 000€ par m²
« Ces derniers mois, nous avons constaté une montée en gamme des appartements qui correspondent à une vraie demande de nos clients : la superficie des appartements augmente, les standards évoluent, et nos clients souhaitent avoir, par exemple, un 3 chambres pour 110 m² quand ils s'orientaient plutôt avant vers des surfaces plus petites », observe Olivier Roche.


2/ Méribel et ses envies d'espace

Depuis quelques années le marché de Méribel connaît une importante montée en gamme notamment grâce à la construction de nouvelles résidences de standing facilitée par un PLU avantageux. Ces nouveautés ont permis aux acquéreurs de miser sur des volumes spacieux : « L'espace est devenu LE critère luxe pour les appartements et les chalets », commente Olivier Roche avant d'ajouter : « Aux alentours, les villages comme Le Raffort ou Méribel Village ont bénéficié de cet essor avec des constructions de type chalets et petites résidences, offrant des prix plus « compétitifs » que Méribel Station. A noter que seuls les hameaux reliés à une piste ou à une remontée mécanique peuvent espérer à moyen terme un développement économique ».
 
Les acheteurs européens, Français, Anglais et Belges, sont fidèles à cette station et reviennent plusieurs fois dans la saison pour profiter de leur propriété. La clientèle russe est également présente, mais dans une moindre mesure car, à l'instar sa voisine Courchevel, Méribel ne possède pas une offre hôtelière et des boutiques de luxe à la hauteur de leurs exigences. 

Méribel n'échappe pas à l'implantation de programmes neufs ou à la rénovation et au reconditionnement de bâtiments anciens. L'ancien reste toujours prisé par la clientèle et les tarifs restent raisonnables malgré une pénurie de propriétés à vente sur le marché. « Chaque hameau ou secteur a sa propre clientèle mais la plupart des clients souhaitent être sur le secteur de Méribel Station, soit sur les hauteurs soit dans l'hyper centre. Nous constatons que les prix des appartements, allant de 9 000€ à 25 000€/m², restent finalement raisonnables mais sont à la hausse pour les biens rénovés avec de grands volumes. Comme dans les autres stations des 3 Vallées, les clients investissent dans des biens de qualité mais restent très attentifs au rapport « qualité/prix », rappelle Olivier Roche.

Les acquisitions sont en grande majorité effectuées pour se créer un patrimoine, les acheteurs prennent leur temps pour étudier le projet mais restent très motivés et réactifs quand le bien correspondant aux critères de sélection se présente à eux. « Chose importante, il est courant de constater que les chalets ou appartements appartiennent à la même famille depuis 30 ou 40 ans. La notion de vacances au ski en famille est centrale pour la clientèle de Méribel, qui reste une station familiale avant tout », conclut Olivier Roche.

 
3/ Megève, une station en mutation 

Le marché de Megève est en totale mutation depuis maintenant 1 an suite à la mise en application du nouveau PLU et aux premiers permis de construire accordés. Ces permis permettent des constructions 3 à 6 fois plus importantes que lors de l'ancien plan d'occupation des sols. « L'arrivée des nouveaux programmes neufs a littéralement dynamité le schéma classique des ventes et les propriétés dites « anciennes » sont boudées au profit de chalets ou appartements vendus en VEFA », explique Olivier Roche « Historiquement, il y avait sur le marché peu, voire aucun stock dans le neuf et de nombreux dossiers dans l'ancien aujourd'hui ultra concurrencés par les avantages du PLU sur les nouvelles constructions. On répertorie plus de 100 chalets sur le marché actuellement ! »

Concernant les appartements, il faut compter en moyenne entre 10 000€ et 17 000€ le m² pour le neuf et 5 000 et 12 000€ le m² pour l'ancien

Concernant les chalets, le prix moyen des « demandes » a légèrement baissé et se situe maintenant entre 3 et 3,5 M€. Là encore, il est à noter que l'acquisition d'un terrain ayant obtenu un permis de construire auquel sera rajouté un contrat de travaux, est très en vogue car l'économie réalisée est très importante comparée à l'acquisition d'un chalet livré clé en main. L'incidence foncière elle est nettement moins importante, grâce aux possibilités importantes que propose le nouveau PLU.

 
Sotheby's International Realty se réjouit d'une très belle saison avec un succès croissant du neuf et de la rénovation dans ces 3 stations. La clientèle haut-de-gamme, française comme européenne, est toujours férue de sports d'hiver et en recherche d'un pied-à-terre clef en main ou d'un bon investissement à faire fructifier.

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