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BB - Analyse du marché immobilier
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Il faut gagner plus de 10 000€/mois pour acheter 75 m2 à Paris !

Des prix record à Paris (moyenne de 9 730 €/m2 prévus en avril 2019) que ne compensent plus les taux toujours très attractifs.

Dans un contexte de taux très bas qui a pour effet de booster la demande, les prix poursuivent leur ascension, notamment à Paris. Selon les Notaires du Grand Paris, le prix des appartements anciens à Paris a atteint en moyenne 9 570€ au 4ème trimestre 2018, et continue actuellement d’augmenter, avec des prévisions à 9 730€/m2 en avril 2019, un nouveau record, en hausse de près de 6,3% sur 1 an.

Ces 10 dernières années, et depuis le point bas de 2009, où les prix à Paris étaient descendus à 6 020€/m2, ces derniers ont augmenté de près de 62%. Mais à ce moment-là, les taux de crédit étaient à plus de 4% sur 20 ans… Depuis, même s’ils ont été divisés par 3, l’envolée des prix à Paris n’est plus compensée par la baisse des taux, et le pouvoir d’achat immobilier diminue.

« En termes de pouvoir d’achat immobilier, jusqu’à maintenant, entre 2012 et 2017 la hausse des prix à Paris était compensée par le niveau des taux. Mais ce n’est plus le cas depuis que les prix ont passé le seuil symbolique des 9 000€ le m2 début 2018. A près de 10 000€, on ne peut plus acheter que 21,2 m2 avec des taux moyens à 1,55% sur 20 ans, contre 24 m2 en 2010 ou 2016, avec des taux pourtant à 3,75% et 2,45% sur 20 ans », analyse Sandrine Allonier, porte-parole de Vousfinancer.


Des profils d’acheteurs à Paris de plus en plus élitistes

Les revenus nécessaires pour acheter à Paris ont à nouveau augmenté depuis 2016, et ce en dépit de la baisse des taux de près de 1 point… Actuellement, pour acheter un appartement de 50 m2 financé à 100% via un emprunt (avec 10% d’apport pour financer les frais), il faut gagner au minimum 7 000€ par mois, et 10 600€ à deux si on veut acheter 75 m2 pour y loger sa famille avec 2 enfants. Des salaires très élevés qui correspondent au 1er des déciles de revenus et que l’on retrouve dans les profils d’emprunteurs financés en 2018 par Vousfinancer à Paris.

On note ainsi que, outre les revenus qui dépassent 100 000€ annuels pour les ménages acheteurs (hors primo-accédants), les montants d’apport sont aussi très importants (plus de 100 000€) car souvent indispensables pour acheter une surface assez grande. Du coté des durées de prêt, on constate le même mouvement d’allongement des durées de prêt (22 ans et 4 mois en moyenne, soit une hausse de 10 mois sur 1 an à Paris) que dans le reste de la France, témoignant de la volonté des banques de compenser la hausse des prix… mais jusqu’à quand ?

« Même dans un contexte de taux très attractifs il y a un véritable risque de sortie du marché de certaines typologies d’acheteurs à Paris comme les ménages modestes ou les primo-accédants qui n’ont plus la possibilité d’acheter la surface dont ils auraient besoin. D’ores et déjà 98% de nos clients à Paris ont un apport personnel contre 80% en moyenne France entière. Actuellement l’allongement des durées de prêts permet de compenser en partie la hausse des prix, mais ce levier de solvabilisation commence à atteindre ses limites », conclut Sandrine Allonier.

 

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