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BB - Analyse du marché immobilier
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Investissement en immobilier d’entreprise : record(s) battu(s) !

Extrait du Bilan 2018 & Perspectives 2019 du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise publié par Knight Frank France


La meilleure année de l’histoire

Après un excellent 1e semestre, puis un net ralentissement au 3e trimestre, l’activité s’est de nouveau emballée au 4e trimestre. « Au terme d’une cinquième année de hausse consécutive, le marché français signe même une performance historique, supérieure de 2% au précédent record de 2007 », annonce Vincent Bollaert, Directeur du département Investissement chez Knight Frank France.

Le résultat de 2018 est d’autant plus remarquable que le marché n’a pas bénéficié de l’appui de transactions hors norme, alors que les cessions de « Cœur Défense » et du portefeuille logistique Logicor avaient à elles seules représenté 3,5 Mds€ en 2017.

Les cessions de portefeuilles ont aussi pesé plus lourd en 2018. Assez équitablement réparties entre actifs de bureaux (36% du total), industriels (34%) et de commerces (30%), celles-ci ont représenté 23% de l’ensemble des montants investis en France en 2018 après 19% en 2017.


Bureaux : Paris et le Nord à l’honneur

Un autre record a été battu en 2018, celui des volumes investis sur le marché français des bureaux. Avec plus de 21 Mds€, ils dépassent le point haut de 2007. Ces montants sont concentrés à 87% en Ile-de-France, une part assez proche de celle de 2017 mais dont la stabilité masque d’importants contrastes entre les différents pôles tertiaires. C’est dans Paris intra-muros que l’évolution est la plus spectaculaire. Avec 8,8 Mds€, les sommes engagées en bureaux y atteignent un niveau record, pour partie lié à la multiplication des grandes transactions.

S’ils représentent encore une part importante de l’activité, le résultat des pôles tertiaires de l’ouest de l’Ile-de-France est plus mitigé. En 2018, les volumes investis accusent ainsi une baisse de 27% sur un an dans le Croissant Ouest et de 30% à La Défense.

L’intérêt pour des actifs situés au sein de territoires en plein renouvellement s’est accompagné d’un net accroissement des VEFA : 3,7 Mds€ ont au total été investis en 2018 en France sur ce type d’opérations (+35% sur un an).

Face à la rareté de l’offre de bureaux prime et à la compression des taux, la recherche de rendement n’en demeure pas moins un moteur important de l’activité. Nombre d’investisseurs ont ainsi porté leur dévolu sur des actifs de bureaux à restructurer, situés au sein de marchés établis ou bien reliés aux transports, à proximité notamment des futures gares du Grand Paris Express. Certains acteurs ont également augmenté leur exposition aux marchés régionaux, mais en privilégiant les actifs neufs ou récents, généralement sécurisés par des baux longs. En outre, les plus grandes métropoles ont été prioritairement ciblées, la région lyonnaise concentrant par exemple à elle seule 40% des volumes investis en bureaux hors de l’Ile-de-France.  


Commerces : pas si mal

Si la prudence des investisseurs a pesé sur l’activité, le marché français des commerces a tout de même rassemblé un peu plus de 4,4 Mds€ en 2018. « En baisse de 14% par rapport à la moyenne des cinq dernières années, cette somme est légèrement supérieure à celle de 2017 grâce à un très bon 4e trimestre », note Antoine Grignon, directeur du département Commerces chez Knight Frank France.

[...] l’activité du marché des rues commerçantes ne se réduit pas aux seuls actifs parisiens emblématiques. Les investisseurs privilégient également la proximité, format qui a bien résisté pour l’instant aux transformations du commerce et à l’essor des ventes en ligne.

Le marché des commerces ne se réduit pas aux seules rues commerçantes. D’autres typologies d’actifs tirent leur épingle du jeu, comme les parcs d’activités commerciales. Près d’1,3 Md€ ont ainsi été investis en 2018 sur cette typologie d’actifs, un volume record, en hausse de 73% par rapport à la moyenne décennale et constitué à 65% de cessions de portefeuilles.

Si 2017 avait bénéficié de la cession de plusieurs grands centres commerciaux (Saint-Sébastien, Polygone Riviera, Place des Halles), l’année écoulée s’est en revanche achevée sur un 4e trimestre quasi atone. Sur l’ensemble de 2018, les volumes investis sur le marché des centres commerciaux ne totalisent que 500 M€, soit une baisse de 70% sur 1 an et le montant le plus bas enregistré depuis 2008.


Industriel : un cru exceptionnel

En 2017, 4,5 Mds€ avaient été investis en France sur le marché de l’immobilier industriel dont 1,6 Md€  pour la seule cession à CIC du portefeuille Logicor. L’activité n’a pas bénéficié d’un tel soutien en 2018, mais l’année écoulée restera tout de même un cru exceptionnel établissant, avec plus de 3,5 Mds€, la deuxième meilleure performance de l’histoire. Si quelques ventes significatives de portefeuilles mixtes ont contribué à ce beau résultat, c’est encore la logistique qui a joué le rôle décisif. Les entrepôts concentrent en effet 83% des volumes engagés sur le marché industriel grâce à de nombreuses cessions de portefeuilles. Représentant 62% de l’ensemble des volumes investis en logistique, ces opérations ont été très majoritairement réalisées par des investisseurs étrangers, américains mais aussi allemands ou asiatiques.


Des investisseurs étrangers plus présents

Les grandes transactions du 4e trimestre, parmi lesquelles la vente à Invesco de Capital 8, celle de la Tour Ariane à GIC ou l’acquisition par Ivanhoé Cambridge de Cap Ampère, ont confirmé le retour au premier plan des investisseurs étrangers. Si leur part est encore loin de celle du début des années 2000, ils ont été à l’origine de 46% des volumes investis en 2018 dans l’Hexagone, contre 31% en 2017 et 40% en moyenne au cours des 5 dernières années. Très présents sur le segment de la logistique, les Nord-Américains se sont aussi illustrés sur ceux des bureaux et des commerces [...] Ils comptent pour 39% des volumes investis par des étrangers en 2018, et précèdent ainsi les Allemands (16%), friands de commerces prime et de bureaux franciliens ou lyonnais. Les Asiatiques ont quant à eux compté pour 14% des volumes grâce aux quelques transactions logistiques ou de bureaux de plus de 100 M€ signées pour le compte d’investisseurs sud-coréens, singapouriens ou hong-kongais. Si les investisseurs français sont encore majoritaires, leur part ne cesse de baisser depuis 3 ans


Et maintenant ?

En France, les tensions sociales resteront sans doute importantes : susceptibles de contrarier le rythme et l’ampleur des réformes et d’accentuer la dégradation du climat des affaires, elles pourraient peser sur l’attractivité de la France et l’activité des marchés locatifs. 

Le marché français de l’investissement ne manque pourtant pas d’atouts. Malgré le resserrement des politiques monétaires, les taux d’intérêt demeureront probablement assez bas, permettant au spread de rester favorable au compartiment immobilier dans un contexte de plus forte volatilité des marchés boursiers. Si la performance exceptionnelle de 2018 pourrait ne pas être rééditée, les éléments semblent donc réunis pour permettre au marché français de l’investissement de réaliser un beau résultat en 2019.

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