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BB - Analyse du marché immobilier
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L’immobilier de santé intéresse toujours les investisseurs

Bilan 2018 & Perspectives 2019 : retour aux sources et innovations rajeunissent le secteur !

Selon l’actualisation de l’étude de Cushman & Wakefield, les investisseurs continuent de s’intéresser à cette classe d’actifs dont l’avenir se dessine à l’aune du vieillissement inéluctable de la population, de l’accroissement de pathologies chroniques et plus prosaïquement d’un secteur de la santé dont les besoins sont croissants dans un environnement d’économie d’échelle et de maîtrise des coûts. Le potentiel de progression des prises de position des investisseurs immobiliers en la matière est encore important et ce pour plusieurs raisons :

- Le secteur privé lucratif ne représente que 24% du parc des EHPAD dans le secteur médico-social. Le ratio est identique dans le secteur sanitaire. C’est dire si les investisseurs institutionnels ont devant eux un champ des possibles important dans un paysage d’opérateurs des établissements de santé encore très fragmenté.

- Les besoins en liquidités des opérateurs pour le financement de leur expansion en France et en Europe, les incitent à envisager l’externalisation de tout ou partie de leurs murs. Ils créent ainsi les opportunités d’investissements futurs et nouent des partenariats stratégiques entre opérateurs et investisseurs pour les développements neufs de demain.

« La stratégie de diversification des investisseurs vers des actifs immobiliers corrélée à des besoins sociaux démographiques crée un appel d’air sur un marché de l’investissement en immobilier de santé à l’évidence bridé dans ses volumes par le nombre réduit d’opportunités sur le marché », relève Magali Marton, Head of Research France de Cushman & Wakefield.
Il en découle une conjoncture de marché en 2018 - année portée par le retour des externalisations à 53% -  de l’ordre de 730 M€ d’actifs immobiliers qui ont ainsi changé de mains, soit +6% par rapport à la moyenne décennale.

Deux cessions d’envergure correspondant à la cession de portefeuilles d’EHPAD ont particulièrement contribué au volume investi  via 8 établissements vendus : GDP Vendôme à Axa IM - Real Assets pour près de 250 M€, et l’acquisition par Icade Santé en sale & lease-back de 14 EHPAD auprès du groupe Residalya : une transaction qui concrétise sa stratégie de développement et de diversification dans le secteur médico-social.

Egalement, le parc des actifs de santé se développe via de nouvelles constructions et extensions qui - dans le cadre de partenariats signés entre investisseurs et opérateurs -  peuvent directement rejoindre le patrimoine des foncières partenaires. Par ailleurs, les grands mouvements de rachats d’opérateurs, peuvent sous l’impulsion de l’actionnariat en place, laisser place à de nouvelles opportunités d’externalisation.

« Les 700 M€ d’investissement en immobilier de santé en France doivent s’analyser à l’échelle d’un marché européen estimé à 4-5 Mds€ en 2018. »; précise Marc Guillaume, Directeur Valuation Advisory chez Cushman & Wakefield « les investisseurs français exportent leur savoir-faire dans la structuration immobilière en accompagnant les opérateurs dans leur développement en Europe. A l’affût de nouvelles opportunités d’investissement et devant le besoin de renouveau et d’innovation de cette classe d’actifs, les fonds pan-européens, américains ou encore asiatiques, pourraient prochainement faire leur entrée sur le marché français de la santé. »

 

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