Connexion
/ Inscription
Mon espace
BB - Analyse du marché immobilier
ABONNÉS

Une fin d’année 2018 solide pour le marché locatif des bureaux d’Ile-de-France

Prolongeant le ralentissement observé depuis le début du 2ème semestre, le marché des bureaux d’Ile-de-France a connu une fin d’année 2018 solide, sans atteindre les sommets.

« La tendance reste positive : la performance de 2018 a quasiment égalé le très bon résultat de 2017 et est même nettement supérieure de 14% à la moyenne décennale », commente Philippe Perello, Associé gérant de Knight Frank France.

La solidité du marché francilien est particulièrement remarquable sur le segment des surfaces inférieures à 5 000 m², qui constituent traditionnellement le socle de l’activité locative. Celles comprises entre 1 000 et 5 000 m² sont les plus dynamiques, avec des volumes en hausse de 16% sur un an. Les prises à bail de surfaces supérieures à 5 000 m² accusent quant à elles un recul 24%.

La concentration de l’activité au profit des surfaces neuves-restructurées demeure une constante du marché francilien : celles-ci représentent 73% de la demande placée supérieure à 5 000 m² en 2018, non loin des 72% enregistrés un an auparavant.


Périphérie : des performances contrastées

Si plusieurs très grandes opérations y avaient été finalisées en début d’année, le Croissant Ouest a connu un 2ème semestre en demi-teinte expliquant la baisse de 9% de la demande placée en 2018. Deux pôles ont été plus particulièrement à la peine : la Boucle Sud, dont les performances ont été quelque peu rehaussées par la prise à bail par Nestlé de « Shift » à Issy-les-Moulineaux, et Neuilly-Levallois où une seule opération de plus de 5 000 m² a été enregistrée. Après un début d’année atone, La Défense a en revanche rattrapé une partie de son retard au 2ème semestre grâce à l’absorption de quelques grandes offres de seconde-main.


Paris, toujours au top

Stables en 2018, les volumes placés à Paris dépassent le million de mètres carrés pour la 3ème année consécutive. Le moteur de ce succès ? La grande forme du QCA et de Paris Centre Ouest, dont les volumes placés ont progressé de 11% en 2018 grâce au dynamisme des prises à bail de surfaces intermédiaires et supérieures à 5 000 m².
Malgré le nombre limité de surfaces neuves disponibles, le rythme des commercialisations est donc généralement resté soutenu à Paris, qui bénéficie de la demande d’entreprises très variées, soucieuses de centralité et d’un environnement propre à retenir ou attirer les talents.


Accélération des reports ?

En baisse de 12% sur un an mais de moins de 1% sur un trimestre, le volume de l’offre disponible en Île-de-France s’est stabilisé sous le seuil des 3 millions de m². Le taux de vacance s’y établit désormais à 5,4%, bien en deçà du précédent point haut de 2014 à 7,7% mais encore nettement supérieur au niveau plancher de 2001. La situation de rareté constatée dans plusieurs pôles tertiaires ne devrait guère évoluer à court terme. Ainsi, 45% des 2,13 millions de m² de bureaux actuellement en travaux en région parisienne pour une livraison prévue d’ici la fin de 2020 sont d’ores et déjà commercialisés. Le solde est largement insuffisant pour satisfaire l’appétit des grands utilisateurs, si bien que la concurrence pour les actifs les plus qualitatifs restera importante. 

Effet centralité et préoccupations RH obligent, les effets de cette pénurie devraient surtout être ressentis dans Paris intra-muros, où le nombre restreint d’opportunités et le dynamisme de la demande des utilisateurs ont déjà poussé les valeurs à la hausse en 2018. Sur le segment des produits de première main, le loyer prime est ainsi passé à 840€/m²/an dans le QCA, soit +4% sur 1 an, le loyer moyen enregistrant quant à lui une progression de 2%.

La hausse des valeurs locatives, combinée à la pénurie durable de l’offre, pourrait accélérer les reports d’entreprises parisiennes au profit de bureaux en périphérie, et des actifs de qualité bien reliés aux transports en particulier. De l’ampleur de ce phénomène, dont les premiers effets ont été observés en 2018, pourrait dépendre le niveau d’absorption de l’offre dans certains marchés de 1ère couronne. C’est l’un des enjeux pour l’année qui vient de débuter, même si la dégradation du climat des affaires et le ralentissement des créations d’emplois posent de plus grandes interrogations sur le dynamisme de l’activité locative en Ile-de-France.

Philippe Perello conclut : « Les soutiens à l’activité restent malgré tout nombreux, qu’il s’agisse de facteurs conjoncturels avec la finalisation possible de nouvelles prises à bail liées au Brexit, mais surtout de facteurs structurels avec la nécessité pour les utilisateurs d’adapter leur immobilier à la digitalisation des modes de travail, à l’impératif de productivité et aux nouvelles aspirations des collaborateurs. »

 

Lire la suite...


Articles en relation