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BB - Analyse du marché immobilier
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Marché des commerces en France au 3ème trimestre 2018…

… Une équation à plusieurs inconnues

Si le soleil a été très présent cet été, le climat du marché des commerces du 3ème trimestre aura affiché une morosité certaine. La reprise de la croissance économique et le recul du chômage se font attendre, et constituent la toile de fond d’une consommation qui peine à s’élancer, réfrénant toute perspective de progression des chiffres d’affaires du commerce, particulièrement dans les centres villes.


Un contexte économique incertain

Conséquence d’un premier semestre particulièrement chargé au plan social, les indicateurs du 3ème trimestre sont restés au niveau « variable » du baromètre. C’est bien entre « tempête » et « beau temps » que l’aiguille s’est immobilisée avec une croissance de seulement 0,2% au 2ème trimestre, et un taux de chômage encore au-dessus de 9%. Il reste à définir si la mise en place des quelques mesures visant à augmenter le pouvoir d’achat (réduction de la taxe d’habitation, suppression des cotisations d’assurance chômage) aura réellement un effet en 2019, date de la mise en place du prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu.


Un marché qui poursuit sa route avec peu de carburant

En attendant, l’activité du commerce spécialisé affiche un ralentissement significatif (-3,4% en cumul annuel à fin septembre selon PROCOS), caractérisé par une fréquentation qui s’essouffle (-1,9% en cumul annuel à fin septembre selon le CNCC). Les pôles de cœur de ville sont les actifs les plus impactés par ce décrochage avéré de la fréquentation et des ventes.

Conséquence directe de ce phénomène, la contraction des valeurs locatives affecte désormais tous les segments du commerce spécialisé. « Les centres commerciaux prime restent le format le plus résilient, car toujours très recherchés par les enseignes internationales qui se développent en France », précise Christian Dubois, Head of Retail Services France de Cushman & Wakefield. « Les valeurs locatives sur ce type d’actif sont néanmoins de plus en plus challengées par les enseignes, pour lesquelles les critères de négociation s’étendent au-delà des considérations locatives pures, comme le financement des aménagements par exemple », ajoute-t-il.

Dans un tel contexte, les programmations de nouveaux équipements commerciaux ont également été revues à la baisse avec un pipeline pour 2018 estimé à près de 730 000 m² toutes catégories confondues. Environ 45% de ces surfaces ont été inaugurées au cours des 3 premiers trimestres soit une hausse de +30% en surface par rapport à septembre 2017. Il s’agit en majorité de retail parks, puis de centres commerciaux dont les ouvertures ont été principalement concentrées sur le 1er semestre (« Le Prado » à Marseille, « B’Est » à Farébersviller).


Investissement : pas d’euphorie en vue

Avec un peu plus de 300 M€ investis en immobilier de commerce, l’activité transactionnelle du 3ème trimestre brille par sa retenue. Majoritairement constituée de petits volumes inférieurs à 10 M€, la modeste contribution de ce trimestre suffit néanmoins à dépasser les performances de l’an passé avec un total investi de 2,2 Mds€ à fin septembre. Les commerces de centre-ville ont représenté le secteur refuge de cette année, totalisant 67% des investissements de la période.

« Au vu des marketings en cours, le poids des boutiques de centre-ville devrait évoluer au 4ème trimestre et laisser plus de place aux portefeuilles pour générer un volume annuel légèrement en-dessous de 2017, de l’ordre de 3,5 à 4 Mds€ », précise Vanessa Zouzowsky, Head of Capital Market Retail de Cushman & Wakefield. « L’inéluctable ajustement des valeurs annoncé depuis quelques mois sur certaines typologies d’actifs devrait par ailleurs contribuer à relancer l’activité transactionnelle en 2019 », conclut-elle.

www.cushmanwakefield.fr/fr-fr

 

 

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