Alors que les données du 3ème trimestre 2018 pour le marché des bureaux en Ile-de-France seront publiées par Immostat dans quelques jours, Cushman & Wakefield, conseil international en immobilier d’entreprise, publie son étude sur les grands mouvements en Ile-de-France au 1er semestre 2018 et identifie les tendances-phares de ce segment de marché.
Faits majeurs retenus par le conseil international en immobilier d’entreprise
I - Surperformance des surfaces de plus de 5 000 m² avec 42 signatures pour un total de 582 000 m² placés, soit 43% du volume total. Une performance déjà relevée en 2017 qui s’est donc à nouveau confirmée au 1er semestre 2018 avec une progression de 29% des volumes en un an - à comparer à +7% en moyenne pour les petites et moyennes surfaces - pour un nombre de signatures passé de 29 au 1er semestre 2017, à 42 ce semestre. Ce bon démarrage conforte donc notre pronostic d’une demande placée proche d’un million de m² à la fin de l’année 2018.
II - Appétence des entreprises toujours forte pour les surfaces neuves avec 74% des surfaces placées dans des surfaces neuves ou restructurées au 1er semestre 2018 ; la rareté de l’offre immédiate dans ce gabarit et cette qualité de surface - à peine 500 000 m² vacants et 600 000 m² à livrer d’ici fin 2019 - pousse les utilisateurs à se positionner en amont de la livraison des immeubles. Le taux de pré commercialisation des surfaces supérieures à 5 000 m² reste donc supérieur à plus de 80%, très nettement supérieur à la moyenne décennale (64%). La proactivité des entreprises dans le choix de leur future implantation intervient de plus en plus tôt et il n’est plus rare de voir les immeubles se pré commercialiser avant tout lancement marketing.
Nicolas Coutant, Directeur du pôle Grands comptes Agence bureaux de Cushman & Wakefield explique : « Ce phénomène d’anticipation des utilisateurs impacte à la hausse les valeurs des immeubles avec une réduction des mesures d’accompagnement et des anticipations plutôt ambitieuses des loyers des immeubles de Classe A, toujours très recherchés. On note toutefois une certaine prudence des investisseurs dans le positionnement des valeurs locatives les plus hautes, motivée par la recherche d’une sécurisation rapide mais aussi pérenne de leurs cash-flows, surtout dans le Quartier Central des Affaires qui concentre l’essentiel du renouveau de l’offre à Paris (30 opérations pour un total de 338 000 m² à livrer d’ici 2022) ».
III - Nouvelle géographie des grands mouvements, conséquence directe de la pénurie d’offres de classe A à Paris. La capitale se positionne, à nouveau, comme la destination préférée des entreprises pour leurs grands mouvements (16 signatures pour un total de 181 700 m²) et n’est concurrencée que par le croissant ouest, théâtre de très grandes signatures du semestre (Vinci, Technip, Danone ou encore Nestlé).
« La pénurie d’immeubles de classe A à Paris – moins de 10 pour un total de 91 000 m² disponibles – et l’hyper-concentration des projets dans le QCA, va entraîner des reports vers la périphérie, d’autant que la pré commercialisation vide le stock parisien plus vite qu’il ne se reconstitue » analyse Magali Marton, Directrice des Etudes de Cushman & Wakefield. « Une tendance déjà très nettement perceptible en première périphérie sud - Orange et Orano ex Areva - et pourrait s’étendre à d’autres secteurs comme le croissant ouest et La Défense, qui offrent des éléments de centralité et d’insertion urbaine intéressants pour les utilisateurs ».
IV - La moitié des prises à bail de grand gabarit s’est signée, en 2017, à des valeurs locatives comprises entre 310 et 520 €/m²/an, avec un loyer médian autour de 480 €/m²/an, en hausse par rapport à 2017 (470 €/m²/an).
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