Les
investissements en bureaux progressent de 19,5% en Europe, mais la reprise
reste très sélective.
Catella publie la nouvelle édition de son étude Catella House View qui
analyse le marché des bureaux en Europe. Les loyers des immeubles de bureaux
bien situés et récents ont progressé de 6,5 % par an depuis 2020, au-dessus de
l'inflation. Ceux des immeubles vieillissants ou mal situés ont stagné ou
reculé. Le télétravail avait amorcé cette fracture. L'intelligence artificielle
va l'accélérer en touchant directement les secteurs financiers et les services
aux entreprises, parmi les plus exposés aux suppressions de postes.
Un marché, deux réalités
Depuis plusieurs années, peu de nouveaux immeubles modernes ont été
livrés en Europe. Coûts de construction élevés, financement difficile, les
surfaces récentes, bien situées et aux normes environnementales actuelles se
raréfient. Remettre un immeuble vieillissant à niveau coûte plus cher que dans
toute autre catégorie de l’immobilier. Les bureaux mobilisent jusqu'à 16 % du
revenu locatif en travaux, contre environ 6 % pour la logistique. Pendant ce
temps, les immeubles anciens mal situés accumulent les surfaces vides.
Des immeubles qui se ressemblent mais ne se valent plus
Les investisseurs reviennent sur les bureaux : les montants investis ont
progressé de 19,5 % sur les douze derniers mois en Europe, concentrés sur les
centres-villes, là où les bureaux vides sont les moins nombreux. Le marché
continue pourtant d'évaluer les immeubles de bureau comme une catégorie unique,
sans distinguer ce qui se loue facilement de ce qui reste vide. Les secteurs
financiers et les services aux entreprises, parmi les plus avancés dans
l'adoption de l'IA et ceux qui anticipent la plus forte accélération de son
usage, occupent précisément les immeubles de périphérie. Ce mouvement se lira
en premier dans les taux d'inoccupation hors centres-villes.
Le bureau se réinvente, les grandes villes françaises en témoignent
Le bureau n'a pas disparu. Les entreprises y voient un outil pour fédérer leurs équipes, affirmer leur culture et attirer des talents. Elles recherchent des surfaces plus qualitatives, mieux localisées et mieux adaptées aux nouveaux usages. En France, le marché confirme cette évolution : 1,9 milliard d'euros ont été investis en bureaux au premier semestre 2026, sur un volume total de 6,5 milliards d'euros. Un niveau d'activité principalement soutenu par quelques grandes transactions portant sur des actifs prime et sécurisés, dans un marché qui demeure très sélectif. En Île-de-France, la demande placée attendue entre 1,6 et 1,7 million de m² sur l'année illustre également cette polarisation : les utilisateurs concentrent leurs recherches sur les immeubles les plus performants en matière de localisation, de qualité d'usage et de performance environnementale, tandis que les actifs secondaires continuent de faire face à une vacance durable.
Conclusion de Raphaël Amouretti, Président de Catella Property : « Le marché français confirme ce que nous observons à l'échelle européenne : la valeur se concentre sur les actifs les mieux situés, récents et connectés. L'impact de l’IA reste incertain. Comme le Covid, ses effets réels prendront du temps à se mesurer. Ce qui est certain, c’est que la sélectivité des entreprises s’accentue, et que les actifs qui n’y répondent pas perdront progressivement de leur attractivité. »