Cushman &
Wakefield, leader mondial de l’immobilier d’entreprise, tire ses premières
analyses de la publication des chiffres de marché pour le 2e trimestre 2026.
1/ Marché locatif des
bureaux Ile-de-France
Un léger rebond de
l’activité au deuxième trimestre
Après un début d’année mesuré, le marché montre des signes d’amélioration au deuxième trimestre, avec 389 300 m² placés, soit une progression de +8 % par rapport au T1 2026.
Cette
reprise reste néanmoins insuffisante pour compenser le recul observé en début
d’année avec un cumul de 750 000 m² placés au premier semestre (-5 %).
Le recul des grandes
transactions pénalise le marché
La dynamique du semestre reste fortement impactée par la diminution des grandes opérations, les surfaces de plus de 5 000 m² représentent 192 700 m², en baisse de 13 %, avec seulement
15 opérations, contre 21 un an plus tôt. A l'inverse, le nombre de signatures sur le segment mid-market
(1 000 à 5 000 m²) augmente (+6 %, près de
130 transactions), alors même que son volume est en léger recul (-4 %) ; en
parallèle, celui des petites surfaces (inférieures à 1 000 m²) demeure le socle
stable du marché (-1 % seulement), avec 311 680 m² placés.
Le centre de la
capitale en perte de dynamisme, la Défense et Paris 13 surperforment
Les performances révèlent des évolutions très différenciées selon les marchés, a fortiori dans Paris.
Si la dynamique globale de la capitale reste stable d'un semestre à l'autre (333 600 m²), les marchés centraux sont en baisse (-9 % à Paris QCA, -12 % à Paris Centre Ouest, -57 % à Paris 5/6/7), tandis que Paris 12/13 enregistre une croissance exceptionnelle (+205 %), portée par de grandes transactions dans le 13e, quand Paris 18/19/20 est en hausse plus modérée (+9 %). En périphérie, La Défense signe un net rebond avec 94 900 m² placés (+52 %), portée par plusieurs transactions majeures, à contrario
Neuilly-Levallois
est en recul de -65 % dans un contexte de manque d'offre à Neuilly-sur-Seine.
Une offre immédiate en
forte progression à Paris
De manière concomitante, l’offre immédiate continue de progresser en Île-de-France, passant en un seul trimestre de 6,332 millions de m² au T1 2026 à 6,571 millions de m² au T2 2026, accentuant la pression concurrentielle entre actifs quand les exigences des entreprises s’accroissent.
La hausse des disponibilités
est tirée par Paris (+8 % en 3 mois, 1,5 million de m²) et particulièrement
visible à Paris QCA (+20 %) et Centre Ouest (+13 %) comptabilisant 674 000 m²,
entre livraisons et libérations. Les secteurs en périphérie (Croissant Ouest,
Première Couronne, Deuxième Couronne) voient quant à eux leur volume augmenter
entre +3 % et +4 % en 3 mois. Notons toutefois quelques légères variations
trimestrielles à la baisse (-1 % à -3 %) à Paris Nord Est, La Défense et en
Première Couronne Sud.
Des valeurs locatives
prime qui résistent… mais un marché à deux vitesses
Les valeurs prime,
elles, résistent sur les actifs les plus qualitatifs et les mieux localisés : 1
250 €/m²/an dans le Paris QCA, 615 €/m²/an à La Défense, 680 €/m²/an à
Neuilly-Levallois et 550 €/m²/an en Boucle Sud. Le marché confirme une
polarisation croissante entre actifs prime et même prime+, qui maintiennent
leurs niveaux faciaux, versus des immeubles plus standard - y compris de
première main - davantage exposés à la négociation. Les marchés les plus
exposés à la vacance vont subir un repricing car les mesures d’accompagnement
atteignent des niveaux critiques qui ne suffiront plus à maintenir les loyers
faciaux.
Le premier semestre
2026 dessine ainsi un marché plus sélectif, plus concurrentiel et plus
polarisé, dans lequel le rebond du deuxième trimestre constitue un signal
positif, mais encore insuffisant pour effacer la prudence persistante des
utilisateurs.
Selon Olivier Taupin, Head of Agency Office & Industrial France chez Cushman & Wakefield :
« Dans un contexte
encore marqué par la prudence des utilisateurs, le léger rebond observé au
deuxième trimestre constitue un signal encourageant pour le marché francilien
des bureaux. Toutefois, la contraction des grandes transactions et la hausse
rapide de l’offre disponible traduisent un environnement toujours exigeant, où
la sélectivité des entreprises s’accentue. Plus que jamais, les immeubles les
mieux situés et les plus qualitatifs tirent leur épingle du jeu, confirmant la
polarisation du marché entre actifs prime et actifs plus standards. »
2/ Marché de
l’investissement en France
Un contexte
exceptionnel pour un marché d'exceptions : l'investissement immobilier clôture
le premier semestre 2026 à 6,63 Mds€
Le marché français de l'investissement en immobilier banalisé enregistre un volume de 6,63 Mds€ au premier semestre 2026, en progression de 9 % par rapport au premier semestre 2025 (6,06 Mds€).
Ce résultat doit toutefois être relativisé : il intègre une transaction de portefeuille exceptionnelle de
2,3 Mds€ qui, à elle seule, fausse la lecture de la dynamique sous-jacente.
Retraités de cette opération, les volumes
ressortent en net repli par rapport à l'an dernier, traduisant les
répercussions directes de la succession des gouvernements français, de
l’instabilité liée à la politique des droits de douane, et depuis le premier
trimestre, des tensions au Moyen-Orient.
• Les bureaux clôturent le deuxième trimestre 2026 à 1,13 Md€, un niveau comparable à celui du T2 2025 (1,06 Md€). En revanche, le premier semestre ressort en net retrait, à 1,93 Md€ engagés contre
2,5 Mds€
un an plus tôt. La classe d'actifs se trouve en première ligne face à
l'instabilité géopolitique, dont les effets se répercutent sans délai sur les
volumes engagés.
• Les bureaux en Île-de-France captent 86 % (976 M€) des volumes
bureaux, une part en hausse par rapport à 2025 (81 %). Le QCA concentre à lui
seul 351 M€, soit 31 % des engagements de la classe d'actifs. Les régions
clôturent le trimestre à 155 M€.
• Les commerces s'imposent au premier semestre comme l'un des
segments les plus résilients du marché des capitaux, avec un volume de 1,69 Md€
contre 1,73 Md€ en 2025. Le deuxième trimestre, à 876 M€ engagés, dépasse
largement les 424 M€ du T2 2025. Parmi les faits marquants figurent
l'acquisition du Marignan par Black Swan auprès d'Icade pour 432 M€, ainsi
qu'un ensemble de transactions en centres commerciaux régionaux pour près de 70
M€.
• Le secteur de la logistique clôture le
deuxième trimestre à 192 M€, en chute de 78 % par rapport au T2 2025. Sur
le semestre, les volumes ressortent à 433 M€ contre 1,5 Md€ un an plus tôt.
• Le marché des locaux d'activité (2,5 Mds€ au S1 2026)
était resté relativement atone depuis le début de l'année et dominé par des
transactions unitaires inférieures à 20 M€ (93 % des opérations), s'est
distingué en fin de trimestre avec une transaction historique de 2,3 Mds€,
propulsant la classe d'actifs au premier rang des actifs banalisés en termes de
dynamique.
« Si les tensions géopolitiques au Moyen-Orient ont ralenti l'activité transactionnelle, les fondamentaux sous-jacents des classes d'actifs demeurent solides sur les segments prime. Après plusieurs mois d'incertitude, les marchés français amorcent des décompressions ciblées des taux prime, ouvrant une nouvelle phase du cycle en cours. » conclut Aymeric Sevestre, Head of Capital Markets chez Cushman & Wakefield France.