Les conseils et solutions spécifiques de Vousfinancer.
En début d’année, le
gouvernement a introduit le « dispositif Jeanbrun », un nouveau mécanisme
fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif privé et relancer la
construction. Également appelé « statut du bailleur privé », ce dispositif
repose sur une logique d’amortissement compatible avec le mécanisme du déficit
foncier et s’adresse avant tout à des investisseurs avertis, capables
d’inscrire leur stratégie dans le temps long.
Dans l’attente de la
publication des décrets d’application de ce nouveau dispositif, Vousfinancer
conseille d’ores et déjà ceux qui ont l’intention de réaliser un investissement
locatif dans les prochains mois pour obtenir la meilleure solution de financement,
qu’il s’agisse d’un crédit immobilier traditionnel ou de montage plus
spécifiques et patrimoniaux.
Dispositif Jeanbrun :
un outil patrimonial plus technique que les dispositifs précédents
Le dispositif Jeanbrun,
lancé le 23 janvier 2026 par Sébastien Lecornu dans le cadre de son plan «
Relance logement » vise à relancer la construction de logements collectifs et à
accroître l’offre locative en France, avec un objectif affiché de 2 millions de
logements d'ici 2030. Contrairement au dispositif Pinel, il ne repose pas sur
une réduction d’impôt mais sur un mécanisme d’amortissement permettant de
réduire l’assiette imposable. Concrètement, l’investisseur peut amortir jusqu’à
80 % de la valeur du bien (hors foncier), ce qui vient diminuer son revenu
imposable.
Pour bénéficier de ce
dispositif, plusieurs conditions doivent être respectées :
• Acquisition d’un logement collectif neuf ou
en VEFA, ou d’un bien ancien avec au moins 30% de travaux et une amélioration
énergétique importante (DPE A ou B).
• Engagement de location d’au moins 9 ans
• Location nue destinée à la résidence
principale du locataire
• Respect de plafonds de loyers et de
ressources des locataires
Le dispositif présente
néanmoins plusieurs avantages structurants : tout d’abord, l’absence de zonage rend
l’ensemble du territoire éligible à ce dispositif, avec un prix de bien non
plafonné et la possibilité d’investir via une SCI à l’impôt sur le revenu.
Bon à savoir : le dispositif Jeanbrun
permet également aux investisseurs de déduire les intérêts d’emprunt liés au
financement du bien immobilier, comme dans le régime classique des revenus
fonciers. Concrètement, les intérêts du crédit, ainsi que certains frais liés au
financement (frais de dossier, garantie, assurance emprunteur), viennent
réduire les revenus locatifs imposables. Associée au mécanisme d’amortissement
du bien, cette déduction permet de diminuer significativement la base imposable
et donc la fiscalité de l’investisseur. Si les charges et intérêts excèdent les
loyers perçus, il est même possible de générer un déficit foncier imputable sur
le revenu global dans la limite de 10 700 euros par an, ce qui renforce
l’intérêt patrimonial du dispositif pour les contribuables fortement
fiscalisés.
« Le dispositif
Jeanbrun n’est pas un Pinel bis. C’est un mécanisme plus patrimonial qui
s’adresse à des investisseurs fiscalisés et capables de raisonner sur le long
terme. L’avantage fiscal existe, mais il repose sur une logique d’amortissement
et de flux plutôt que sur une réduction d’impôt immédiate. Pour autant, il
existe de nombreuses conditions qui peuvent rendre ce dispositif complexe et
difficilement applicable en l’état, notamment dans l’ancien » explique Julie
Bachet, Directrice Générale de Vousfinancer.
Des banques globalement
disposées à accompagner les investisseurs
Malgré un environnement
de crédit plus sélectif ces dernières années, depuis plus d’un an les banques
sont à nouveau ouvertes au financement de projets locatifs, sous conditions
bien sûr. Il serait donc dommage de ne pas avoir recours à un crédit pour financer
son investissement locatif, d’autant que le crédit immobilier demeure un levier
puissant pour développer son patrimoine immobilier, notamment grâce à trois
effets de levier permettant :
• D’investir avec peu ou pas d’apport
• D’utiliser les revenus locatifs pour
rembourser une partie du crédit
• De s’appuyer sur la valorisation de son
patrimoine existant pour financer de nouveaux projets.
« Les banques
continuent de financer l’investissement locatif, mais elles analysent
aujourd’hui très finement les dossiers. La qualité du dossier, la cohérence
patrimoniale, la capacité d’épargne et la qualité du projet immobilier, et
notamment sa performance énergétique, sont devenues déterminantes… et toutes
n’appliquent pas les mêmes conditions aux investisseurs », souligne Julie Bachet.
Dans ce contexte, l’accompagnement par un courtier peut permettre et
d’optimiser la présentation du dossier et d’identifier les établissements les
plus adaptés au profil de l’investisseur.
Quelles conditions de
financement pour un investissement locatif aujourd’hui ?
Dans la majorité des
cas, les investissements locatifs sont financés selon des critères relativement
standards :
• Durée de crédit comprise entre 6 et 25 ans,
mais parfois limitée à 20 ans dans certaines banques
• Taux d’endettement autour de 35 %, assurance
incluse, bien que les banques aient, dans le cadre de leur marge de flexibilité
de 20 % (mais dont 70 % sont réservés à l’achat d’une résidence principale) de
dépasser ce seuil fixé par le HCSF.
• Prise en compte partielle des loyers dans le
calcul de solvabilité (pondérés à 80 % en moyenne)
• Possibilité, selon les banques, de financer
jusqu’à 105 % du projet, mais 10 % d’apport demandé en moyenne.
Certaines solutions
proposées uniquement dans quelques banques peuvent également faciliter la
réalisation du projet :
• Différé d’amortissement jusqu’à 24 mois,
pendant la construction ou les travaux
• Prêts à taux bonifiés spécifiques pour les
logements performants, y compris pour les investisseurs (exemple : prêt de 10%
du montant du prêt principal, à 0%, de durée identique au prêt principal et
dans la limite de 25 000€, pour l’achat d’un logement neuf ou ancien avec note
DPE A, B ou C)
• Mécanismes de lissage de crédit ou de paliers
de remboursement, notamment pour les investisseurs approchant de la retraite.
« En matière
d’investissement locatif, les conditions de financement peuvent varier
fortement d’une banque à l’autre. Certaines sont aujourd’hui beaucoup plus
appétentes pour les profils d’investisseurs et proposent des montages souples,
parfois avec peu d’apport. D’autres, au contraire, peuvent appliquer des taux
légèrement plus élevés ou des critères d’analyse plus stricts. C’est
précisément pour cela que la mise en concurrence des établissements est
essentielle pour trouver le financement le plus adapté au projet et au profil
de l’investisseur », conseille
Julie Bachet.
Les solutions proposées
par Vousfinancer pour débloquer certains projets
En cas de difficultés à
obtenir un crédit via une banque généraliste, plusieurs solutions alternatives
proposées par les courtiers du réseau Vousfinancer, peuvent permettre de
financer et concrétiser un projet d’investissement.
• L’investissement en société (SCI) :
l’acquisition via une SCI permet parfois de structurer différemment le
financement. Certaines banques peuvent accepter un taux d’endettement allant
jusqu’à 40% et financer jusqu’à 110 % de l’opération, notamment lorsque le
projet s’inscrit dans une logique patrimoniale.
• Le prêt de trésorerie hypothécaire : Cette
solution consiste à utiliser un bien immobilier déjà détenu comme garantie afin
de dégager de la trésorerie. L’investisseur peut ainsi financer un nouveau
projet sans mobiliser immédiatement d’épargne.
• Le regroupement de crédits : le regroupement
de crédits peut également permettre d’améliorer la capacité d’emprunt en
réduisant les mensualités globales, et donc de libérer de la capacité pour un
nouvel investissement ou de la trésorerie pour réaliser des travaux par
exemple.
Les conseils de
Vousfinancer aux investisseurs
Dans le contexte actuel
et afin de maximiser les chances d’obtenir de bonnes conditions de financement,
voici quelques conseils pour sécuriser son projet d’investissement locatif :
• préparer son dossier en amont, notamment en
matière d’épargne, mais aussi d’endettement, en remboursant notamment certains
crédits en cours (crédit conso, auto…) ou envisager un regroupement de crédits.
• privilégier des biens avec un bon potentiel
locatif, en choisissant un bon emplacement plutôt que de raisonner uniquement
en avantage fiscal
• être attentif au diagnostic de performance
énergétique du bien et s’il a une lettre inférieure à E, anticiper le coût et
la réalisation de travaux de rénovation.
• Envisager différentes structures
d’investissement (SCI, financement patrimonial, etc.).
« Aujourd’hui, un investissement locatif réussi repose moins sur un avantage fiscal que sur la qualité du bien et la solidité du financement. Les investisseurs doivent adopter une approche patrimoniale et se faire accompagner pour optimiser leur stratégie », conclut Julie Bachet.