Une analyse des Notaires du Grand Paris
Depuis le milieu des années 1990, le marché résidentiel francilien a connu une succession de cycles qui ont profondément redéfini l’accessibilité du logement et la structure de la demande. La progression tendancielle des prix, l’évolution des conditions de financement des ménages et les transformations socio-démographiques ont contribué à remodeler la physionomie du marché. L’analyse par tranche de prix, en euros constants, permet de mesurer ces recompositions avec précision, en observant la manière dont les volumes de ventes se redistribuent entre segments de prix au fil du temps.
Sept tranches de prix ont été retenues pour l’analyse des ventes d’appartements, allant du plus abordable (moins de 2 000 €/m²) au très haut de gamme (plus de 12 000 €/m²). Cette grille de lecture, appliquée à l’Île-de-France et à Paris sur une période de 30 ans, met en évidence différentes phases du marché ainsi que les contrastes croissants entre la capitale et sa région.
L’Île-de-France : un marché de plus en plus fragmenté
L’analyse par tranche de prix montre une transformation significative du marché des appartements franciliens en 30 ans. Les tranches inférieures à 4 000 € par m², très présentes dans les ventes jusqu’au début des années 2000 (plus de 80% des transactions), reculent nettement jusqu’en 2005 pour ne représenter en moyenne que 30% des transactions depuis 2006. Ce repli progressif du segment le plus “abordable” caractérise le marché francilien : les augmentations de prix ont ralenti l’accès à la propriété des ménages modestes dont le pouvoir d’achat a été soutenu par la combinaison de taux de financement bas et d’un allongement des durées d’emprunt (au moins jusqu’en 2022).
Depuis 2007, le prix médian évolue entre 4 000 à 6000 € par m², cette tranche de prix intermédiaire représentant en moyenne 20% des transactions dès le milieu des années 2000. Ces niveaux de prix reflètent un marché destiné aux classes moyennes solvables, mobilisant souvent la totalité de leur capacité d’emprunt. Si la hausse des taux depuis 2022 a fragilisé l’ensemble des emprunteurs, ce segment s’est néanmoins stabilisé mais sur des volumes moindres.
Enfin, les tranches supérieures à 6 000 € par m², longtemps marginales à l’échelle régionale (jusqu’en 2003, elles évoluent entre 1% et 13%), progressent sensiblement à partir de 2005 et représentent en moyenne 50% des transactions depuis 20 ans. Les tranches de prix les plus élevées (au-delà de 10 000 €/m²) inexistantes jusqu’en 2002, ont vu leur part progresser significativement depuis avec une accélération notable depuis 2010 : de 9% des ventes, elles atteignent 31% des ventes en 2021 et sont en nette diminution depuis 2022. En 2025, elles représentent encore 15% des ventes d’appartement. Cette progression du segment haut de gamme illustre un renforcement des acquéreurs particulièrement solvables ayant bénéficié également de conditions financières attractives sur la période 2015-2022 et qui ont la capacité financière à animer le marché depuis lors.
Cette fragmentation croissante définit un nouvel équilibre de marché avec d’un côté, une offre qui s’adresse à des acquéreurs dont la solvabilité est devenue extrêmement sensible à la conjoncture financière et de l’autre, une offre haut de gamme, moins dépendante du crédit et plus étroitement lié à des logiques patrimoniales.
Paris : un marché à part, dominé par le haut de gamme
Si l’Île-de-France connaît une montée progressive des prix, Paris suit une trajectoire encore plus accentuée. A partir de 2010, les tranches de prix inférieures à 6 000 €/m² disparaissent presque complètement : de 96% des ventes en 1996 puis 12% en 2009, elles n’en représentent plus que 2% en 2025. La capitale glisse progressivement vers un marché quasi exclusivement composé de biens fortement valorisés, avec une accélération très nette entre 2017 et 2021. Durant cette période, les tranches supérieures à 10 000 €/m² représentent plus de 60% des transactions, avec un pic de 89% observé en 2020. Depuis 2022 les tranches de prix se rééquilibrent avec une répartition quasiment équivalente entre le segment inférieur à 10 000 €/m² et le segment supérieur.
Cette évolution traduit une déconnexion croissante entre les prix parisiens et les capacités financières des ménages franciliens, les achats devenant l’apanage des catégories professionnelles les plus aisées. Le marché parisien tend à devenir un marché “à solvabilité extrême”, caractérisé par une demande peu sensible au coût du crédit : héritiers, ménages très aisés, investissements sécurisés, expatriés et clientèle internationale. Paris, dans sa distribution des prix, est déconnectée du marché régional et constitue un marché spécifique moins abordable.
L’ajustement en cours depuis 2022 ouvre une nouvelle phase du cycle immobilier francilien. La hausse récente des taux d’intérêt a déjà entraîné une forte réduction des volumes et une correction relativement modérée des prix. La hiérarchie actuelle des prix reflète celle des capacités financières des ménages et l’analyse par tranches de prix constitue un outil essentiel pour comprendre les trajectoires divergentes de l’accès à la propriété au sein du marché francilien.
Source ADSN-BIEN - Notaires du Grand Paris