Knight Frank révèle une
nette polarisation du marché de l’investissement et un potentiel de cession
divisé par 2 d’ici 2029.
Knight Frank France
publie Décryptage #2 –De l’intention aux actes, une analyse croisée des
intentions d’investissement et des comportements réels des investisseurs sur le
marché français de l’immobilier d’entreprise (2019–2025). L’étude met en
évidence un écart persistant entre les intentions déclarées par les investisseurs
et les flux de capitaux réellement engagés, et une polarisation accrue de la
demande sur les actifs prime et les emplacements les plus liquides. Par
ailleurs, si environ 90 milliards d’euros d’actifs immobiliers pouvaient
théoriquement arriver à maturité entre 2026 et 2029, seulement 41 à 42
milliards d’euros seulement seraient effectivement échangeables dans les
conditions actuelles du marché.
Un désir de
diversification mais un marché malgré tout polarisé autour du bureau prime
Les intentions
d’investir ne se concrétisent pas nécessairement au travers de transactions,
rendues plus compliquées à exécuter dans la conjoncture actuelle du marché.
L’étude montre que le bureau demeure la classe d’actifs dominante dans les
allocations des investisseurs, mais que l’essentiel des transactions se
concentre désormais dans Paris intra-muros et les quartiers les plus
recherchés. L’immobilier industriel confirme sa solidité structurelle, porté
par des taux d’occupation élevés et des baux longs, tandis que le commerce
surprend par sa résilience, soutenue par la diversité de ses segments et le
regain d’intérêt dans le commerce physique. Les actifs de diversification –
santé, résidentiel géré, hôtellerie – peinent, quant à eux, à transformer leur
potentiel en volumes investis, freinés par la rareté de l’offre et la
spécificité des business models des opérateurs.
Des durées de détention différentes révèlent un marché à plusieurs vitesses
Le calcul et l’analyse
des durées de détention des actifs effectivement revendus révèlent des cycles
différenciés selon les classes d’actifs et les profils d’investisseurs :
environ sept ans pour les bureaux, huit ans pour le commerce, six ans pour
l’industriel et quatre ans pour l’hôtellerie. La durée de détention varie
également selon le profil des investisseurs : les SCPI et les assureurs
privilégient la stabilité et la mutualisation, d'où une possession plus longue.
Les foncières cotées et les fonds d’investissement gèrent leur portefeuille
d’actifs de manière plus dynamique et sont capables d’exploiter au mieux le
momentum du marché en arbitrant plus rapidement. Cette diversité de stratégies
crée un marché à plusieurs vitesses, où la rotation du capital devient un
marqueur de différenciation.
Mur de maturité en vue
: seule la moitié des actifs cessibles serait réellement liquide
Knight Frank estime
qu’environ 90 milliards d’euros d’actifs (≈ 67% de bureaux, 16% de commerce,
18% d’industriel) pourraient théoriquement arriver à maturité entre 2026 et
2029, dont seulement 41 à 42 milliards d‘euros seraient effectivement échangeables
dans les conditions actuelles du marché. Ce constat traduit un environnement
devenu ultra sélectif, où la valeur d’un actif repose autant sur sa performance
financière que sur sa capacité à être cédé dans de bonnes conditions. Les SCPI
concentrent une large part des volumes arrivant à maturité mais une part
moindre des actifs effectivement cessibles, tandis que les foncières cotées et
les fonds à gestion active montrent une capacité supérieure d’arbitrage et de
repositionnement de leur portefeuille.
La période 2026–2029
s’annonce donc comme une phase de rééquilibrage et de ré-ancrage, marquée par
la sélectivité, la rationalité et la gestion active des portefeuilles.
« Le nouveau cycle du marché de l’investissement qui s’ouvre ne se jouera pas sur le volume, mais sur la lisibilité et la liquidité des actifs. Notre analyse montre qu’à peine la moitié des actifs immobiliers arrivant à maturité d’ici 2029 est réellement échangeable dans le contexte actuel. Les acteurs qui sauront arbitrer avec discernement, anticiper la liquidité et accompagner la transformation de leurs actifs seront les mieux positionnés pour en capter la valeur à partir de 2026. », analyse Magali Marton, Directrice Études & Recherche, Knight Frank France.