Le LABoratoire Economique du
Logement (LABEL), cellule économique de la FNAIM, publie sa nouvelle étude sur
le "Logement en France et en Europe".
Un panorama exhaustif
du logement sur l'année 2024, rassemblant toutes les données pour comprendre le
marché : nombre de transactions, constructions neuves, volumétrie et
ventilation des types de logements dans les parcs privés et publics, logements
vacants, évolution des prix et loyers, volumes de crédits, montant des aides...
L’occasion également de
situer le marché hexagonal parmi les marchés immobiliers de nos voisins
européens.
Le parc de logements et son évolution
Au 1er janvier 2024, le
parc de logements compte 37,2 millions de logements en France métropolitaine. 82%
de ces logements sont utilisés comme résidences principales, 10 % comme
résidences secondaires et 8% sont vacants. La part des logements vacants dans
le parc s’est stabilisée depuis 2017 après 10 ans de hausse, et diminue même
très légèrement depuis 2023. Dans ce domaine, la France se situe dans la
moyenne des pays d’Europe de l’Ouest, dont les taux de logements vacants sont
très disparates. En France, 3,5% des logements sont vacants depuis au moins 2
ans au 1er janvier 2021.
En France, 54% des
logements sont des maisons, soit davantage que dans une majorité des pays
d’Europe. Si la mobilité résidentielle est très variable selon la localisation
et le statut d’occupation des logements (propriétaires ou locataires), la
moitié des ménages habitent dans leur résidence principale depuis au moins 10
ans.
Après avoir longtemps
augmenté, le taux de propriétaires occupants baisse depuis 2014 (malgré le
vieillissement de la population), pour atteindre 57 % en 2024. Ce taux se situe
dans la moyenne européenne, avec généralement davantage de propriétaires en Europe
du Sud qu’en Europe du Nord. Le taux de propriétaires est toutefois nettement
inférieur à la moyenne nationale dans les 10 plus grandes villes de France,
avec par exemple 33,4% à Paris et 27,5% à Strasbourg.
Concernant le marché
locatif privé, la forte hausse de la part des logements meublés est notable ces
dernières années, particulièrement dans les grandes villes. Cette part a plus
que doublé de 14,2% en 2006 à 28,5% en 2021 à Paris, où la proportion de
meublés est deux fois supérieure à la moyenne nationale.
La dynamique du marché
de l’ancien
Après une baisse de
22,1% en 2023 lié à la dégradation de l’environnement économique (inflation,
hausse des taux d’intérêt), le nombre de transactions dans l’ancien a continué
de baisser de 9,2% en 2024 pour atteindre 792 000 sur l’ensemble de l’année, et
le niveau de ventes reste inférieur à celui enregistré en 2016 (soit 843 000
transactions).
Les prix restent en
légère baisse en 2024 (-0,8%) avec une baisse légèrement plus accentuée pour
les appartements (-1,3%) que pour les maisons (-0,4%). Les villes qui avaient
le plus baissé en 2023 restent davantage touchées par cette baisse (-6,9% à
Paris, -12,2% à Bordeaux, -8,7% à Nantes).
Depuis 10 ans, les prix
de l’immobilier ont beaucoup progressé en Europe, et notamment en Irlande et au
Portugal ; en France la hausse sur 10 ans est de +24,7%. Toutefois, pour 4 pays
sur 16 dont la France, les prix sont en baisse sur un an, avec de fortes
disparités.
Concernant les
capitales et grandes villes, c’est à Amsterdam et Berlin que les prix ont le
plus augmenté sur 10 ans. Les prix à Paris, bien qu’en baisse sur un an,
restent nettement plus élevés que dans les autres capitales européennes. Le
prix des logements est en baisse sur un an dans 3 capitales sur 16 : Paris
(-5,5%), Vienne (-2,6%) et Helsinki (-1,8%).
Le marché du neuf
En lien avec
l’amélioration de l’environnement économique (légère baisse des taux
d’intérêts), la baisse de construction de logements neufs s’est atténuée en
2024 (-6,2%), contre -24,3% en 2023. On décompte la mise en chantier de 288 043
logements contre 307 194 en 2023. Le nombre de mises en chantier pour 1 000
habitants varie de 1 en Haute-Marne à 9 en Haute-Corse. Il est un peu plus
dynamique dans l’Ouest, et dans les Alpes. De plus, le nombre de mises en
chantier par habitant en France reste supérieur à la moyenne européenne surtout
si on prend en compte sa croissance démographique qui s’essouffle, ce qui
amoindrit les besoins en logements. Le taux de fécondité est en effet en baisse
continue en France depuis 2010, en passant de 2,02 enfants par femme à 1,62 en
2024, tandis que le nombre de décès augmente.
Le marché du crédit
immobilier
En France, les ménages sont dans la moyenne européenne en termes d’endettement, mais cet endettement français augmente alors qu’il stagne ou baisse dans les autres grands pays européens. Cette hausse de l’endettement, liée à la dynamique passée du marché immobilier, a préoccupé les autorités, qui avaient mis en place des restrictions de crédit immobilier à partir du 1er janvier 2021.
Il s’agissait
notamment de freiner la hausse de la durée des crédits et de l’endettement des
ménages.
Si les taux d’intérêt
des crédits immobiliers ont battu un record à la baisse en 2021, avec une
moyenne de 1,14%, selon la Banque de France, ils sont repartis à la hausse en
2022, avec une moyenne de 1,47%, et ont nettement accéléré en 2023 avec une
moyenne annuelle de 3,01%, et poursuivent leur hausse de manière plus faible en
2024 pour enfin atteindre 3,37%. La durée moyenne des crédits a très légèrement
baissé en 2024, et atteint 21,9 années.
La politique du
logement
Les aides au logement ont augmenté en 2023, pour représenter 43,5 milliards d’euros. Les prélèvements sur le logement stagnent à 96,7 milliards d’euros. La part des prélèvements liés au logement dans les prélèvements obligatoires atteint 7,9% en 2023, contre 8,1% en 2022.