Un marché en transition mais des
signaux positifs pour l’investissement résidentiel selon
Knight Frank
Dans un contexte
économique et politique incertain, le marché de l’investissement résidentiel
français a montré au premier semestre 2025 des signes tangibles de
redynamisation. Selon la dernière étude du département Études & Recherche
de Knight Frank, les volumes investis ont atteint 1,9 milliard d’euros, en
hausse de 19% par rapport à la même période de 2024.
Un environnement
macroéconomique encore fragile
La désinflation en zone
euro et les baisses successives des taux directeurs par la BCE ont contribué à
assouplir les conditions de financement, mais la croissance économique
française reste limitée
(+0,5% attendu en 2025) et l’incertitude politique
actuelle rend l’avenir moins lisible. Malgré ce climat de transition, la rareté
structurelle de l’offre résidentielle locative, tant dans le secteur libre que
dans celui du serviciel (séniors, étudiants, coliving), continue de soutenir
l’intérêt des investisseurs pour ce segment.
Le résidentiel géré,
moteur du marché français
Le résidentiel géré a
concentré une large part des investissements, avec plus de 700 millions d’euros
engagés au 1er semestre 2025 au travers d’une dizaine d’opérations. Ce sont les
résidences étudiantes qui dominent désormais le marché, soutenues par des
fondamentaux démographiques solides et une demande structurellement élevée.
L’acquisition du portefeuille YouFirst Campus par Nuveen RE et Global Student
Accommodation illustre cette dynamique. En revanche, les segments du coliving
et des résidences seniors ont connu une activité limitée, tandis que les ventes
en l’état futur d’achèvement (VEFA) restent en retrait (204 millions d’euros
engagés), pénalisées par la faiblesse de la production neuve de logements (286
000 logements lancés au cours des 12 derniers mois).
Une attractivité
renforcée pour les investisseurs internationaux
Les investisseurs
étrangers ont représenté 35% des volumes, un niveau historiquement élevé et une
appétence forte pour le résidentiel géré. Les fonds d’investissement, en
particulier, confirment leur rôle moteur, concentrant 41% des engagements.
Cette tendance traduit la solidité et la résilience du marché résidentiel
français, notamment dans les métropoles étudiantes.
Marché locatif :
tensions persistantes
Le marché locatif reste
sous pression : l’indice de tension locative a atteint 4,38 en moyenne en
France, avec des situations critiques dans certaines villes comme Lyon ou Paris
(indices supérieurs à 10). Cette rareté renforce l’attrait des actifs résidentiels
pour les investisseurs, qui bénéficient d’une demande captive et durable.
L’évolution des loyers est toujours positive en Ile-de-France mais en régions,
certaines métropoles montrent des signes de stagnation voire de repli des
loyers. Ces trajectoires diversifiées devraient conduire les investisseurs à
opérer avec davantage de sélectivité dans leur allocation géographique.
Perspectives
La fonction
résidentielle s’impose plus que jamais comme un pilier de l’investissement
immobilier. Dans un contexte où la construction neuve reste insuffisante et où
le marché locatif est sous forte tension, les investisseurs institutionnels et
privés trouvent dans le résidentiel une classe d’actifs résiliente et porteuse
de croissance à long terme.
Les résidences étudiantes demeurent l’un des segments les plus attractifs, soutenues par une demande structurellement forte et par la recherche de taille critique de la part des investisseurs internationaux.
À plus long terme, l’essor des
résidences avec services (seniors, coliving) et des résidences ultra prime
(Branded Residences) ouvre de nouvelles perspectives, combinant valorisation
patrimoniale et création de valeur par les services.
Cependant, l’avenir du
marché dépend aussi de l’évolution du cadre réglementaire et fiscal, encore
instable, et de la capacité à relancer une production neuve indispensable pour
alimenter l’offre. Dans ce contexte, Knight Frank anticipe une poursuite de la
sélectivité des investisseurs, concentrés sur les actifs offrant une visibilité
sur les revenus, une localisation stratégique et un potentiel de valorisation
durable.
« L’avenir du marché de
l’investissement résidentiel se jouera dans l’équilibre entre attractivité
économique pour les investisseurs et soutenabilité pour les usagers aussi
diversifiés soient-ils.
C’est dans cette articulation que réside la clé d’un
marché solide et pérenne. » conclut Chrystèle Villotte, Directrice Capital Markets
Living & Care de Knight Frank France.