Les cryptoactifs, longtemps perçus comme volatils ou marginaux, intègrent le monde réel.
Une clientèle jeune, digitale, ultra-mobile, cherche désormais à convertir ses gains numériques en investissements concrets.
BARNES accompagne cette
transition et devient la première agence immobilière de luxe à offrir à ses
clients la possibilité d’acquérir des propriétés via les cryptomonnaies.
Un nouveau visage de la
fortune mondiale
Selon le BARNES Global
Property Handbook 2025 on dénombre plus de 426 000 Ultra High Net Worth
Individuals (UHNWI)* et près de 34 millions de High Net Worth Individuals
(HNWI)** dans le monde. Nombre d’entre eux détiennent une part significative de
leur capital en cryptoactifs : bitcoin, ethereum ou stablecoins comme l’USDC.
Ces devises numériques représentent un patrimoine qu’il devient stratégique de
réinvestir dans des actifs réels.
« Nous observons une
demande croissante pour des acquisitions immobilières financées via des
portefeuilles numériques. Paris, la Côte d’Azur, les Alpes ou la Provence
attirent ces nouveaux profils à la recherche de sécurité, de stabilité, et d’un
art de vivre à la française », témoigne Thibault de Saint Vincent,
président de BARNES.
Une transaction
possible juridiquement, mais très encadrée
Déjà bien implanté dans
des métropoles comme Dubaï, Miami ou Lisbonne, le paiement immobilier via
cryptoactifs gagne désormais la France. Pour répondre à cette attente, BARNES a
mis en place une solution conforme au droit français, permettant de convertir
des actifs numériques en euros de façon sécurisée et encadrée pour réaliser une
acquisition immobilière.
Pour cela, BARNES s’est
entouré de Me Elias Bourran, avocat fiscaliste spécialisé Web3 chez Beaubourg
Avocats et Me Gil Léonard notaire de l’étude Hashrate Notaires.
En France, l’acquisition d’un bien immobilier en cryptomonnaies implique la conversion préalable, totale ou partielle, des cryptoactifs en euros. Cette opération doit obligatoirement être effectuée par un PSAN (Prestataire de Services sur Actifs Numériques) enregistré auprès de l’AMF, ou par un PSCA (Prestataire de Services sur Crypto Actifs) dûment enregistré auprès d’une autorité compétente au sein de l’Union européenne. Le prix du bien est exprimé en euros dans l’acte, et les fonds versés dans les formes classiques, garantissant la pleine validité de l’opération. Cette structuration respecte l’ensemble des dispositions du Code civil, du Code général des impôts et du Code monétaire et financier, tout en s’adaptant aux spécificités d’une clientèle crypto-investisseuse, exigeante et soucieuse de sécurité.
« Nous avons prévu des mécanismes sécurisés, comme
l’utilisation de stablecoins (USDC) ou la conversion immédiate de certaines
cryptomonnaies (Bitcoin, Ethereum, etc.) en Euro couplée à une clause de
complément de prix dans l’acte, permettant de garantir un prix fixe et
d’éliminer tout risque lié aux fluctuations du marché », complète Me
Elias Bourran.
La traçabilité des fonds est obligatoire. « Les transactions en cryptomonnaie sont scrutées de près par les administrations fiscales afin de lutter contre le blanchiment d’argent et l’évasion fiscale (LCB-FT).
En France, la législation impose
certaines obligations, notamment des procédures KYC (Know Your Customer)
strictes et une vérification de l’origine des fonds », avertit Me Gil
Leonard.
Des implications
fiscales à prendre en compte
Pour les résidents
fiscaux français, toute cession d’actifs numériques (ex : Bitcoin, Ethereum,
stablecoins, etc.) est en principe imposable sur la plus-value réalisée, au
titre de l’article 150 VH bis du Code général des impôts. L’imposition
s’effectue au taux forfaitaire de 30%, communément appelée la « flat tax »
(12,8% d’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux). « En France,
toute cession de cryptoactifs génère, en principe, une imposition sur la
plus-value réalisée, au taux forfaitaire de 30% (flat tax), sauf option pour
le barème progressif de l’impôt sur le revenu. Toutefois, la législation permet
d’utiliser certains mécanismes juridiques pour mobiliser la valeur de ses
cryptoactifs sans les vendre. Parmi ces mécanismes figure le crédit lombard
adossé à des cryptomonnaies. Il s’agit d’un prêt garanti par la mise en
nantissement de cryptoactifs, qui permet à l’emprunteur d’obtenir des
liquidités en euros tout en conservant la pleine propriété de ses cryptoactifs.
Puisqu’aucune vente de cryptoactifs n’est réalisée, aucune plus-value n’est
constatée, et donc, aucune imposition n’est déclenchée à ce titre. Ce mécanisme,
autorisé par le droit français, est de plus en plus utilisé dans le cadre
d'opérations immobilières, notamment par des acquéreurs souhaitant financer
l'achat d’un bien en euros tout en conservant leur exposition aux marchés
crypto. Avec nos partenaires bancaires, nous accompagnons nos clients dans ce
type d’opérations lorsqu’ils souhaitent acquérir un bien immobilier avec des
cryptomonnaies, de manière encadrée et sécurisée. Attention : si les
cryptoactifs sont déposés sur une plateforme crypto ou bancaire étrangère,
chaque compte doit être déclaré à l’administration fiscale française, sous
peine d’une amende de 1 500€ par compte non déclaré (article 1649 A du CGI) »,
précise Me Elias Bourran.
Pour les Français non-résidents
fiscaux en France et les étrangers non-résidents, la fiscalité applicable
dépendra du pays de résidence fiscale de l’acquéreur ainsi que des conventions
fiscales internationales signées avec la France. « Par exemple, en
Allemagne, les plus-values issues de la vente de cryptomonnaies sont exonérées
d’impôt si les actifs ont été détenus plus de 12 mois. Aux Émirats arabes unis,
aucune imposition sur les plus-values n’est actuellement prévue, ce qui en fait
une juridiction favorable pour les détenteurs de cryptoactifs. À l’inverse, des
pays comme la Belgique, les Pays-Bas ou encore la Suède ont une fiscalité sur
les cryptoactifs plus complexe. Il est donc essentiel, pour chaque acquéreur
non-résident, de vérifier la législation de son pays de résidence fiscale,
notamment les règles d’imposition des plus-values et l’existence ou non d’une
convention fiscale avec la France. Dans tous les cas, nous accompagnons nos
clients non-résidents dans la structuration et la sécurisation de leurs
opérations immobilières en France, avec un encadrement juridique et fiscal sur
mesure », conclut Me Elias Bourran.
Des acheteurs aux
multiples profils
La clientèle intéressée
par ces transactions en crypto présente des profils bien identifiés. Les
cryptomillionnaires sont de jeunes entrepreneurs, désireux de transformer une
partie de leurs gains numériques en patrimoine tangible. Les expatriés ou nomades
digitaux ensuite, qui souhaitent installer leur pied-à-terre en France ou
diversifier leur localisation géographique. Ces investisseurs internationaux,
déjà sensibles à l’immobilier haut de gamme dans d’autres nations, perçoivent
la France comme un actif refuge. Viennent aussi les clients technophiles,
attirés par la souplesse des transactions en cryptomonnaie et enfin les
familles ou héritiers ayant reçu un capital en crypto et souhaitant l’ancrer
dans un actif pérenne.
Avec cette offre
pionnière, BARNES anticipe les mutations du patrimoine haut de gamme et
confirme son rôle de leader sur le marché de l’immobilier de luxe. Les
cryptoactifs détenus par des clients fortunés en quête de diversification se
transforment désormais en pierre, un actif tangible, stable et valorisant.
BARNES joue un rôle de trait d’union, fidèle à sa mission : accompagner les
grandes fortunes d’aujourd’hui dans la constitution du patrimoine de demain.
*Individus ou familles
détenant un patrimoine d’au moins 30 millions de dollars
** Individus ou familles détenant un patrimoine d’au moins 5 millions de dollars