Par Louis Martial, Directeur
Général Adjoint de Consultim AM
Les SCPI ont connu ces
dernières années une visibilité accrue… et parfois une forme de brutalité
médiatique. La baisse de la valeur de certaines parts a secoué les
investisseurs, en particulier ceux exposés aux bureaux, rendant la question de
la transparence plus sensible que jamais.
Si ce recul s’explique
en grande partie par le choc exogène de la remontée des taux d’intérêt
(lui-même conséquence d’un environnement géopolitique et économique tendu), il
faut aussi reconnaître que certaines pratiques passées ont pu aggraver la
situation. Comme un conducteur profitant du brouillard pour ignorer les
panneaux de signalisation, certains gérants ont tardé à ajuster leur
communication ou leur stratégie. Ce brouillard aurait pourtant mérité un bon
coup de klaxon, voire un dégivrage complet.
Or, les récentes
évolutions réglementaires et initiatives sectorielles, bien qu’animées de
bonnes intentions, risquent d’ajouter à la confusion plus qu’elles n’apportent
de clarté.
Rappeler que la SCPI
est un produit de rendement, mais aussi de capital, est salutaire. D’autant que
la baisse des valeurs de parts a mécaniquement dopé les rendements affichés en
pourcentage, créant un effet d’optique trompeur : certains investisseurs pourraient
croire que les SCPI ont soudainement surperformé. Dans ce contexte, la
potentielle mise au placard du rendement global immobilier (RGI) au profit d’un
indicateur uniquement basé sur la variation du prix de part interroge : le
gérant ayant une certaine latitude dans la fixation de ce prix, l’indicateur
perd en objectivité.
De même,
l’hétérogénéité croissante des pratiques (frais d’entrée ou non, délais de
jouissance variables, prix « fondateurs » ou « sponsors ») plaide pour une
harmonisation des modes de calcul. Dommage que certaines pistes pourtant
simples et efficaces ne soient pas retenues : calcul du taux de distribution en
"parts pleines", retraitement du délai de jouissance, prise en compte
de la périodicité des dividendes dans l’évaluation de la performance…
Que dire enfin des nouvelles règles de calcul du DIC (Document d’Information Clé) ? Certes, elles limitent désormais les projections trop optimistes. Mais en standardisant à l’extrême les scénarios, elles vident le DIC de son utilité comparative : toutes les SCPI semblent suivre la même trajectoire. Seuls deux critères différencient encore les fonds : les frais et l’endettement. Faut-il y voir un nivellement par le bas ?
Un encadrement plus fin aurait été préférable : par
exemple, imposer que le scénario médian reflète la performance historique ou
communiquée par le gérant, ou revoir les règles de prise en compte des frais de
transaction, qui pénalisent injustement les SCPI plus récentes.
Bien sûr, l’information parfaite n’existe pas. Mais dans un univers où la confiance est la pierre angulaire, il est plus que jamais urgent de s’en rapprocher.