SCPI : Un marché dynamique… mais durable ?
Avec plus de 200 SCPI
référencées en 2025, dont plus de 100 SCPI de rendement, le marché n’a jamais
été aussi riche. Porté par un renouvellement réglementaire (ordonnance du 3
juillet 2024), un besoin accru de diversification, et une véritable volonté d’innovation,
le secteur connaît une effervescence
inédite : 16 nouvelles SCPI ont été
lancées en 2024, soit trois fois plus qu’en 2019.
Mais cette dynamique
soulève une question de fond : la multiplication des véhicules d’investissement
est-elle durable à long terme ?
Un marché qui a su se
réinventer
Depuis plus de 10 ans, les SCPI se sont imposées comme une solution d’épargne performante, flexible, et accessible, séduisant plus de 4 millions de Français. Leur essor repose à la fois sur un contexte de taux bas, une fiscalité optimisée, et une montée en gamme des services associés : versements programmés, réinvestissement automatique des dividendes, possibilité d’investir en nue-propriété…
L’intégration des
critères ESG et la diversification géographique, notamment à l’échelle
européenne, ont également marqué une évolution structurelle du secteur.
Un changement de cycle
qui rebat les cartes
La remontée brutale des
taux d’intérêt en 2023 a toutefois redéfini l’environnement. La collecte,
longtemps généralisée, se concentre désormais sur quelques SCPI très
identifiées, confirmant une polarisation du marché. Les attentes des
investisseurs ont évolué : plus d’agilité, de transparence, de diversification
géographique, et une gestion orientée performance durable.
Trois dynamiques de
SCPI coexistent
Plutôt que de parler
d’un marché unique, il convient aujourd’hui de distinguer trois grandes
catégories de SCPI :
1. Les SCPI en
dynamique de collecte
Qu’elles soient jeunes
ou historiques, certaines SCPI continuent de convaincre les investisseurs.
Elles captent les opportunités du marché, procèdent à de nouvelles acquisitions
et mettent en œuvre des stratégies adaptées aux nouveaux standards (diversification
géographique, gestion pilotée, thématiques porteuses…).
2. Les SCPI en veille
stratégique
D’autres SCPI
enregistrent une collecte plus modeste, ce qui limite leurs marges de manœuvre.
Faute de nouveaux capitaux, elles peinent à réaliser des opérations relutives,
malgré des patrimoines souvent bien gérés. Elles sont dans une phase
d’observation du marché, potentiellement en attente d’un signal ou d’un
repositionnement.
3. Les SCPI en repli structurel
Enfin, certaines SCPI
doivent faire face à une baisse nette de collecte, à la création de fonds de
remboursement, ou à un nombre croissant de parts en attente de cession. Dans
ces cas, la priorité n’est plus à l’expansion, mais au maintien d’un équilibre
de gestion, parfois au prix d’une réduction de leur périmètre.
Vers une consolidation
naturelle du marché ?
Cette triple réalité
pourrait conduire à une reconfiguration progressive du paysage SCPI. Des
rapprochements ou fusions entre SCPI sont envisageables pour restaurer la
liquidité, mutualiser les ressources et atteindre une taille critique. Ces
opérations, bien que complexes, peuvent représenter une opportunité de
renforcement collectif, si elles sont menées dans une logique de long terme,
avec rigueur et pédagogie mais elles représentent également un coût non
négligeable.
Conclusion
Le marché des SCPI reste profondément vivant, innovant, et résilient. La multiplication des véhicules n’est pas un problème en soi pour les fonds en capacité de collecter. Ce qui compte, c’est leur capacité à répondre aux nouvelles attentes des épargnants. Dans ce contexte, plus que jamais, la qualité de la gestion, la clarté de la stratégie, et l’adéquation aux besoins patrimoniaux doivent guider le choix des investisseurs.