Par Daniel While,
Directeur Stratégie & Recherches chez Euryale.
C’est un fait, les
Français n’ont jamais autant épargné : au 2e trimestre 2025 le taux d’épargne
atteint 18,9% de leur revenu disponible, un niveau inédit et record depuis les
années 1970 (hors exception Covid). Pourtant ces liquidités restent en grande
partie bloquées sur des supports sécurisés mais peu rémunérateurs, faute de
solutions lisibles et accessibles dans le contexte politico-économique
incertain de ces derniers mois. Avec la remontée des taux, l’accès à la
propriété et la constitution d’un patrimoine via la pierre, valeur refuge par
excellence semble de plus en plus inaccessible, en partie pour la jeune
génération.
Pourtant transformer
une épargne stagnante en patrimoine immobilier, sans capital initial conséquent
et sans endettement, est possible grâce aux versements programmés en SCPI. Ce
mécanisme d’investissement progressif permet de lisser son effort d’épargne et
de bâtir à son rythme un patrimoine immobilier, tout en visant un rendement
potentiellement plus attractif que les supports classiques (Livret A,
LDD…).
Les versements
programmés en SCPI : levier de discipline et de sérénité
L’acquisition de parts
de SCPI en versement programmé permet d’appliquer le premier principe de tout
investisseur : commencer tôt. Moyennant un effort d’épargne faible mais
régulier, il est ainsi possible de constituer un patrimoine immobilier locatif
sans recourir à la dette, et sans apport personnel. En effet, certaines SCPI,
dont les deux véhicules d’Euryale (Euryale Horizons Santé et Pierval Santé),
proposent cette solution à partir de 50€ par mois seulement, hors première
souscription, correspond à la souscription première du minimum de parts SCPI
requis par chaque société de gestion.
Cette méthode de
programmation régulière et pour un montant fixe est comparable au « dollar cost
averaging » (DCA) appliqué à la pierre-papier. Elle réduit ainsi les biais
émotionnels et présente l’avantage de lisser le prix d’achat des parts dans le
temps. Elle offre ainsi une exposition progressive à la performance du marché
immobilier et favorise également une approche disciplinée. Résultat : un
investissement plus serein et réfléchi, fondé sur la régularité plutôt que sur
le timing voire le hasard du moment d’entrée.
Pour quel profil
d’investisseur ?
D’une manière générale,
les versements programmés s’adressent à tous les épargnants désireux de :
• Se constituer un patrimoine immobilier sans
avoir à mobiliser immédiatement un capital important,
• Diversifier une stratégie d’épargne déjà en
place (en complément d’une assurance-vie ou d’un PEA par exemple),
• De préparer des projets de long terme et donc
de commencer tôt à se générer des revenus complémentaires (retraite).
Les versements
programmés correspondent d’autant plus aux jeunes actifs car ils permettent à
ces derniers de ne pas bousculer leur budget mensuel, parfois restreint, de
cette catégorie d’épargnants, et de tirer parti d’une fiscalité souvent
favorable car plus faible au début de sa carrière professionnelle.
Cas pratique d’une
jeune professeure des écoles
Prenons l’exemple de
Chloé,
23 ans, tout juste entrée dans la vie active comme professeur des écoles avec
un premier salaire moyen de 2 121€ par mois (source ministère de l’Education
nationale). En consacrant 100€ par mois à l’acquisition de parts de SCPI via la
mise en place de versements programmés, elle se constitue un patrimoine de 12
000€ à 32 ans (sous l’hypothèse d’un rendement net de 5%). Et ce capital pourra
croître encore davantage si les revenus perçus sont réinvestis. Cette stratégie
patrimoniale est d’autant plus profitable, après fiscalité, que l’investisseur
se trouve dans une tranche marginale faible à l’IR.
Les résultats sont tout
aussi probants si Chloé décide d’opter pour une stratégie d’effort d’épargne plus
faible mais corrélée à sa progression de salaire. Si l’on se réfère aux
estimations basses du salaire net de professeur des écoles fournies par le
ministère de l’Éducation nationale, et que l’on acte que Chloé opte pour un
taux d’épargne de seulement 3% de son salaire investi en parts de SCPI, on
constate que pour quelques dizaines d’euros par mois, c’est plus de 8 500€ de
patrimoine qu’elle aura réussi à se constituer en 10 ans.
Quand et comment mettre
en place les versements programmés ?
Le versement programmé
repose sur une logique simple : investir petit, mais régulièrement. Il se met en place
après un premier versement initial, puis se poursuit par des versements
automatiques dont le montant est libre, souvent à partir de 30 ou 50€ par mois.
Chez Euryale, par exemple, dans le cadre de sa SCPI Euryale Horizons Santé, le
versement programmé minimal est fixé à 50€ par mois, après un premier
investissement de 1 000€ (correspondant à 20 parts).
Cette formule offre une
grande souplesse :
le montant peut être ajusté à tout moment selon l’évolution de la situation
financière de l’épargnant. Les dividendes perçus peuvent quant à eux être
distribués ou réinvestis automatiquement, favorisant ainsi la capitalisation à
long terme.
Le véhicule de la SCPI
permet en parallèle à l’investisseur, outre l’accessibilité à certains marchés
immobiliers porteurs et résilients réservés aux professionnels (santé,
logistique, commerces…), d’avoir immédiatement une stratégie de diversification
grâce à la mutualisation des risques, entre différents actifs et zones
géographiques, que permet par nature un portefeuille de SCPI. Un avantage non
négligeable pour lisser les performances dans le temps et réduire l’impact des
cycles immobiliers ou fluctuations économiques.
« Les versements programmés offrent une solution concrète à ceux qui veulent investir dans l’immobilier sans se surendetter ni attendre d’avoir un capital important. C’est une stratégie d’éducation financière autant qu’un outil patrimonial, qui permet à chacun de bâtir son avenir pas à pas » affirme Daniel While, Directeur Stratégie & Recherches chez Euryale.