Suite aux annonces du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) présidé par Bruno Le Maire lundi 4 décembre afin de faciliter l’accès au crédit bancaire, l'expert en investissement immobilier Maslow.immo, expose ici ses observations et suggestions quant aux nouvelles règles d'octroi des crédits immobiliers pour les emprunteurs.
Allongement de la Durée de Crédit
Parmi les annonces, Le HCSF a en premier lieu décidé d'allonger la durée des prêts à 27 ans en cas de gros travaux, particulièrement pour la rénovation énergétique. Cette mesure risque de principalement bénéficier aux jeunes emprunteurs, puisque l’emprunt immobilier est limité à 70 ans. Il s’agit donc de financer uniquement des achats avec des travaux de rénovation énergétiques pour des personnes de moins de 43 ans. Aussi, le détail des travaux énergétiques n’a pas été pris en compte.
Ainsi, Maslow.immo propose une analyse différenciée de l'allongement de la durée de crédit en fonction de l'âge des emprunteurs afin de mieux cibler les besoins du marché.
Toutefois, Pierre-Emmanuel JUS, Directeur Délégué de Maslow.immo souligne « Il est important de prendre en compte un aspect crucial de la réalité actuelle du marché immobilier : les banques adoptent une approche plus prudente envers les achats de logements avec un Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) classé E, F, ou G. De nombreuses banques limitent déjà l'endettement à 30% pour de tels biens ou exigent des apports plus substantiels, voire une épargne résiduelle, afin de prendre en compte les coûts liés aux travaux énergétiques nécessaires ».
Il est également à noter que plusieurs établissements ont récemment proposé des offres de crédit bonifié en taux pour les acquisitions de logements performants énergétiquement. Cette information est importante à prendre en considération pour les emprunteurs potentiels, les incitant à anticiper ces critères spécifiques lors de leurs projets d’achat ou d’investissement.
Calcul en Différentiel pour l'Endettement de 35%
En ce qui concerne le taux d'endettement fixé à 35%, Pierre-Emmanuel JUS suggère « Le mode de calcul actuel doit être remis en question en le basculant vers la méthode différentielle. Ce calcul existait jusqu’en septembre 2021 et permettait de financer des projets qui ne le sont plus avec la méthode classique. La méthode différentielle n’augmentait pas le taux de défaillance des emprunteurs ».
Lissage sur l'Année pour la dérogation de 20%
Concernant la dérogation de 20% accordée aux banques, Pierre-Emmanuel Jus relève que le plafond de 14% d'utilisation constaté au troisième trimestre suggère une sous-utilisation de cette flexibilité. « En adoptant un lissage sur l'année plutôt que sur le trimestre, cela permettrait une gestion plus efficiente de cette dérogation tout en favorisant la stabilité du marché. »
Chez Maslow.immo, près de 40% des dossiers sont entre 35 et 38% d’endettement et oblige ainsi les investisseurs à reporter leurs projets ou à augmenter leur apport.
Droit de Réexamen du Dossier en Cas de Refus :
L'introduction d'une procédure d'examen de second niveau dans les banques est une mesure intéressante, bien que les courtiers jouent d’ores et déjà un rôle prépondérant en amont de cette étape cruciale.
« Il est du devoir du courtier de solliciter les banques dès le début du processus, afin de comprendre leur politique de prêt. Certains acquéreurs, tels que les investisseurs ou les transactions achat-revente, ont été exclus par plusieurs établissements dès le stade de l'étude en 2023. Les courtiers, par leur connaissance approfondie des politiques bancaires, sont en mesure d'orienter les emprunteurs vers les établissements les plus adaptées à leurs projets », constate Pierre-Emmanuel Jus.