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[Tribune] En 2023, les actifs immobiliers risquent de subir une correction à la baisse

Selon les experts du Centre de recherche sur l'immobilier de la Bayes Business School : « Les praticiens de l'immobilier sont confrontés au plus grand défi de leur carrière. Pour la première fois depuis plus de dix ans, le marché immobilier européen a atteint un point d'inflexion, et nombreux sont ceux qui s'efforcent de prédire à quel moment un creux sera finalement atteint. »

« Ce ralentissement serait un apprentissage brutal pour de nombreux professionnels du secteur qui feront face à la baisse de la courbe pour la première fois dans leur carrière. Ils devront apprendre rapidement à gérer leurs investissements en période d'incertitude », souligne Nicole Lux, chercheuse à la Bayes Business School. 

Les classes d'actifs risquent de subir une correction de valeur post-Covid.

« Je crains un faux optimisme face à l'adversité économique récente, étant donné que les chocs fonctionnent généralement sur un laps de temps de plusieurs années.
La performance du marché immobilier est fortement liée aux cycles économiques, mais avec un décalage dans le temps par rapport aux autres classes d'actifs.
La plupart des dettes immobilières ont une échéance de trois à cinq ans, ce qui retarde naturellement les effets des chocs économiques et des événements géopolitiques - comme ceux auxquels nous avons assisté avec Covid-19 et la guerre en Ukraine.
Certaines classes d'actifs ont progressé tout au long de la pandémie dans des domaines comme celui de la logistique par exemple, » poursuit Nicole Lux.

« L'impact sera ressenti différemment selon les secteurs. Les actifs immobiliers sont maintenant plus à risque de voir une correction de valeur à la baisse. Cependant, tous les types de propriété ne seront pas touchés de même manière », estime Alex Skouralis, assistant de recherche chez Bayes Business School.

Le dernier rapport de la Bayes Business School sur les prêts immobiliers commerciaux suggère que si la hausse des taux d'intérêt est une préoccupation pour les emprunteurs, l'échelonnement des échéances des prêts signifie que les taux n'affecteront que 15 à 20% des emprunteurs ou des prêteurs chaque année.

D'un autre côté, la valeur des biens immobiliers peut continuer à baisser alors que le reste de l'économie est de nouveau en croissance.

Conséquence de la correction de la valorisation des REITs

Après l'importante correction de la valorisation des FPI en 2022, tous les regards seront tournés vers leur utilisation et leurs applications dans l'année à venir.

« Nous sommes particulièrement intéressés de voir comment la correction des évaluations se poursuit en 2023 », a déclaré Alex Moss, directeur du Centre de recherche sur l'immobilier. Plus précisément, nos recherches se concentreront sur la tarification implicite de l'immobilier coté par rapport à l'immobilier direct, la quantification de l'impact des changements structurels et cycliques dans différents secteurs, l'utilisation et les applications des FPI pour les fonds de solutions multi-actifs, et les approches d'évaluation pour des stratégies réussies d'investissement et de durabilité sur le marché immobilier coté.
Des corrections de marché dans l'investissement immobilier devraient avoir lieu tout au long des 12 prochains mois. 

Nicole Lux affirme que malgré les cycles baissiers actuels, il existe également des opportunités de création de valeur dans la gestion d’actifs immobiliers, en citant trois domaines clés.

Selon cette dernière, ces trois domaines seront les principaux moteurs de valeur pour assurer l'avenir des investissements immobiliers entre 2023 et 2030 :

1/ Décarbonisation
Pour que les investissements soient alignés sur l'Accord de Paris, les bâtiments doivent réduire leur carbone incorporé.

Il s'agit des émissions qui sont "enfermées" dans la structure des bâtiments - comme l'acier, les fenêtres ou l'isolation fabriqués pour construire, entretenir et rénover un bâtiment - ainsi que du carbone opérationnel sous la forme d'émissions provenant de l'énergie utilisée pour le chauffage, le fonctionnement des appareils et d'autres utilisations finales.

L'environnement bâti est responsable d'environ 40% des émissions mondiales de carbone, pourtant tous les nouveaux bâtiments doivent fonctionner à zéro carbone net à partir de 2030 et les bâtiments neufs et existants doivent fonctionner à zéro carbone net d'ici 2050.

2/ Considération environnementale, sociale et gouvernementale (ESG)
L'immobilier vert, la flexibilité et l'investissement à impact social deviennent également de plus en plus importants pour les investisseurs. Les occupants sont devenus plus autonomes et plus exigeants, car ils veulent des lieux où il fait bon vivre et travailler.

Pour attirer davantage d'acheteurs ou de locataires, les promoteurs immobiliers et les propriétaires doivent offrir des avantages supplémentaires ou fournir des commodités bien pensées. Parmi les opportunités, citons les immeubles de bureaux dotés de technologies intelligentes, d'équipements de proximité et d'un accès à des stations de recharge de véhicules électriques (VE), à des vélos électriques ou à des points de livraison pour le commerce électronique.

Les promoteurs immobiliers, investisseurs et autres parties prenantes tournés vers l'avenir comprennent l'importance de la durabilité. Il ne s'agit pas seulement d'optimiser l'efficacité énergétique, mais aussi de choisir des matériaux écologiques.

3/ Numérisation et technologie
L'augmentation de l'efficacité et la réduction des coûts des transactions grâce à l'utilisation de solutions numériques sera également un facteur clé de changement de jeu dans l'année à venir et au-delà.

La « proptech » permet aux investisseurs de gérer leurs investissements immobiliers à distance, à travers les startups qui proposent la mise en place et la gestion des actifs en utilisant simplement un smartphone.

Il est beaucoup plus facile d'obtenir des rendements positifs dans un marché en croissance ou stable, et 2023 sera un défi pour les investisseurs, mais il y aura des opportunités significatives pour obtenir d'excellents rendements pour ceux qui sont assez avisés, conclut Nicole Lux.

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