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Questions de gestion
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[Question de Gestion] L’eldorado de l’immobilier de commerces

Par Jérémy Schorr, directeur commercial de Primaliance

Placement anti-crise, les SCPI se sont démarquées des autres classes d’actifs grâce à leurs performances élevées en 2020. Si les confinements ont fait peser des craintes sur l’avenir des commerces dans les centres villes, aujourd’hui ils sont de nouveau des actifs très recherchés.

Face à la crise sanitaire, les confinements successifs ont eu un réel impact sur l’immobilier de commerces. Les consommateurs contraints de développer de nouvelles habitudes de consommation se sont tournés vers le e-commerce. En plein essor, le commerce en ligne représentait un chiffre d’affaires de 125 Mrds€ en 2021, néanmoins 86% des achats se font aujourd’hui dans le commerce physique. Les enseignes se tournent ainsi vers le multicanal pour pouvoir élargir leurs cibles.

Cette période d’isolement passée, les consommateurs ont vite retrouvé le chemin des artères commerçantes. Les commerces physiques concentrent encore aujourd’hui 86 % des actes d’achat. Ce retour en grâce, inattendu par certains experts, du commerce de proximité incite des commerçants en ligne à ouvrir des boutiques. L’offre tend même à se faire rare dans certaines artères commerçantes des villes. Une aubaine pour les SCPI majoritairement investies sur ces actifs de proximité.

Le marché porteur des commerces

Les gérants de portefeuilles de SCPI investissent massivement dans les commerces de proximité. Ils représentaient avant la crise sanitaire entre 15 et 20% des investissements. En 2021, ils sont montés à 25%. Il ne s’agit pas uniquement d’un effet de rattrapage après l’année 2020, durant laquelle les gérants s’étaient désintéressés de ces actifs à cause de leur fermeture et des craintes sur la résilience des petits commerces.

La très forte reprise économique en 2021 et la volonté des consommateurs de retourner dans les centres villes faire leurs achats portent l’activité des commerces. Si les grandes artères commerçantes des principales métropoles ont vu leur attractivité et leur niveau d’activité bondir ces derniers mois, il en est de même pour les villes de taille moyenne.

Dans le même temps, ces actifs ont vu leurs prix d’acquisition baisser courant 2020 et 2021. Ainsi à Paris, par exemple, les professionnels de l’immobilier ont constaté un ajustement des prix en chute de 30% depuis la crise sanitaire. Le prix du mètre carré est revenu à des niveaux raisonnables et l’activité repart à la hausse. Mécaniquement, l’addition de ces deux facteurs participent à la hausse des rendements de ces actifs. Bien que traditionnellement, les SCPI de commerces affichent des performances moindres par rapport à d’autres types de SCPI comme celles orientées sur les bureaux, la logistique ou la santé, leurs dynamismes en font un placement de choix dans le cadre d’une diversification de son patrimoine immobilier.

Le retour de l’inflation peut-il être une crainte pour le secteur ?

Des nuages sont apparus depuis le début 2022. La crise ukrainienne a pour effet de réduire la croissance et marque le retour d’une inflation forte qui s’élève en France à 6,5% à fin juin. Des craintes sur la résilience de la consommation des ménages peuvent être anticipées, pénalisant en théorie les commerces de proximité et par conséquent les performances des SCPI de commerces.

Cependant, les SCPI de commerces ont plusieurs atouts en main pour résister à ce contexte. En premier lieu, les SCPI de commerces sont en général majoritairement investies dans les commerces alimentaires, représentant à eux seuls 40% des investissements dans le commerce. Les grandes enseignes alimentaires (Picard, Carrefour, Casino, etc.) représentent une part conséquente du patrimoine des SCPI de commerces. La solidité de ces actifs permet alors d’assurer une certaine garantie du capital investi.

Le principal pare-feu des SCPI de commerces se situe dans l’indexation des loyers à l’inflation. La hausse prévisible des loyers va protéger en partie cette classe d’actifs de l’inflation en augmentant les revenus des SCPI. Effet corolaire de cette augmentation des loyers, la valeur des biens immobiliers pourraient croitre à moyen terme.

Par ailleurs, les investisseurs cherchent à aligner leurs investissements à leurs convictions. Aujourd’hui, plusieurs études démontrent effectivement que les consommateurs souhaitent effectuer leurs recherches et achats en ligne, tout en se rendant en boutique pour récupérer leurs produits. Le commerce de proximité reste alors bel et bien présent.

Aligner ses croyances à ses investissements tout en conservant une certaine diversification est alors possible. Aujourd’hui, les investisseurs ont le choix parmi une vingtaine de SCPI de commerces sur le marché. Elles permettent de se constituer un portefeuille diversifié géographiquement, à la fois sur la nature mais aussi sur la qualité des biens immobiliers dans le secteur du commerce.

Par exemple, une SCPI est spécialisée dans l’immobilier « prime ». Elle distribue des rendements plus faibles que d’autres SCPI de commerces, mais a la particularité d’être exposée sur les immeubles des rues les plus commerçantes des villes. Par la qualité des immeubles en portefeuille, les parts de cette SCPI se revalorisent à la hausse régulièrement en compensant des rendements plus faibles.

In fine, malgré le contexte inflationniste, les SCPI de commerces restent protégées grâce à des indexations de loyer. De plus, les grands propriétaires sont aujourd’hui plus sélectifs sur le choix des biens sélectionnés et les baux rédigés, à titre d’exemple ils ont décidé d’indexer les loyers sur le chiffre d’affaires. Cela crée alors un tri parmi les commerces les plus rentables.

 

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