Selon une nouvelle étude de Savills Investment Management (Savills IM), société internationale de gestion d’investissements immobiliers, les actifs logistiques « Big Box » (entrepôts de grande taille) présentent toujours des fondamentaux solides mais la concurrence sur les prix pousse les rendements à la baisse. Avec l’émergence de nouveaux thèmes, d’autres sous-secteurs industriels offrent désormais des opportunités de diversification aux investisseurs.
Intitulé Thinking outside big boxes, le rapport identifie toujours des opportunités dans la logistique et les entrepôts dits « Big Box » et souligne que les fondamentaux de la demande à long terme, tels que la croissance économique, le volume des échanges, la production manufacturière et les ventes au détail, vont tous fournir un soutien solide à cette typologie d’actifs. Cependant, leur disponibilité reste limitée sur les principaux marchés européens et les taux de vacance atteignant des points bas historiques. Les ventes en ligne, le principal facteur de la demande pour ces « Big Box » liées à l’e-commerce, devraient connaître une forte croissance et être un moteur clé de la demande des locataires.
L’étude de Savills IM estime que la demande supplémentaire d’espaces logistiques en Europe s’élevait à plus de 10 millions de m² en 2020 et que 21 millions de m² supplémentaires pourraient être ajoutés d’ici 2025.
Mais Savills IM appelle à la prudence car la forte demande a fait chuter les rendements de ces actifs « Big Box » : les rendements initiaux nets sont actuellement à des niveaux historiquement bas de 3,5 à 4% et parfois même plus bas sur les principaux marchés européens.
Le rapport indique que la logistique urbaine du dernier kilomètre, les zones industrielles et les entrepôts frigorifiques offrent désormais aux investisseurs des opportunités de diversification car ils bénéficient d’une tendance à long terme en améliorant la circulation des marchandises et en prenant en compte les contraintes de livraisons en milieu urbain.
Alistair Ennever, Head of Industrial and Logistics de Savills Investment Management en Europe, explique : « Les tendances long-terme en matière d’économie, de technologie, de consommation et démographiques renforcent les fondamentaux solides qui existaient déjà sur les marchés industriels et logistiques européens. La croissance dynamique de l’e-commerce a été considérablement accélérée par la pandémie de Covid-19, renforçant encore plus le succès du marché de la logistique.Pour cette raison, nous restons convaincus de la création de valeur dans l’acquisition ou la création d’installations logistiques et industrielles modernes et flexibles dans les principaux centres urbains, bien qu’il faille être plus sélectif. Avec des rendements à des niveaux historiquement bas, la sélection de titres, la croissance des loyers et la pérennité des revenus sont les facteurs que les investisseurs doivent plus que jamais prendre en considération. »
Andreas Trumpp, responsable de la recherche de Savills Investment Management en Europe, poursuit : « Dans l’immobilier, les secteurs industriels et la logistique sont considérés comme étant les plus exposés en termes de références environnementales, sociales et de gouvernance. Nous soutenons qu’en donnant la priorité à l’ESG, les investisseurs institutionnels ont également le potentiel d’améliorer les fondamentaux des actifs sous-jacents et de tirer parti d’importants avantages commerciaux. Outre le segment des « Big Box », les segments émergents offrent des alternatives pour des rendements plus élevés et une diversification des risques pour les investisseurs prêts à prendre des risques plus élevés et à s’engager plus tôt dans le cycle du produit. »
Les points clés du rapport Savills IM sur les segments émergents comprennent
Logistique urbaine du dernier kilomètre – Savills IM s’attend à ce que la croissance des loyers et de la valeur des terrains soit la plus forte dans les zones urbaines et périphériques en raison d’une pénurie croissante de terrains et d’une forte demande des occupants pour des installations du dernier kilomètre à proximité des consommateurs finaux. Savills IM estime que la prime locative des loyers industriels urbains par rapport à ceux des actifs prime standards était de 45% en 20202. L’accès à des actifs en milieu urbain possédant les caractéristiques ESG exigées par les investisseurs et les occupants constitue un défi. En tant que tel, un « construire plutôt qu’acheter » peut-être intéressant même si cela présente aussi des difficultés.
Petites zones industrielles – Typiquement des zones de moins de 10 000 m² et souvent situées à l’intérieur des limites urbaines où la croissance démographique et l’urbanisation limitent l’offre. Avoir de nombreux petits locataires sur un lotissement multi-locatif nécessite une meilleure gestion des actifs mais cela augmente également les chances de sécuriser les locataires et de réduire les périodes de vacances. Il y a du potentiel dans les actifs existants avec des opportunités de restructuration, même si cette classe d’actifs présente une plus grande complexité avec des risques de perte. Les zones présentant des déséquilibres entre l’offre et la demande offrent des possibilités de croissance des loyers mais l’emplacement et la sélection des titres restent importants.
Entrepôts frigorifiques – Ce sous-secteur a le potentiel de devenir une forte opportunité à long terme soutenue par des fondamentaux solides et une demande constante. En plus des épiceries traditionnelles intensifiant leurs activités en ligne, de nouvelles plateformes d’épicerie en ligne sont apparues ainsi que l’urgence sanitaire qui a entraîné une augmentation mondiale de la demande de produits médicaux nécessitant une réfrigération. Le marché européen de la logistique de la chaîne du froid valait 75 milliards de dollars américains en 2019 et Savills IM estime que sa valeur atteindra 113 milliards de dollars américains d’ici 2025, ce qui indique une croissance de plus de 8% par an3. Les équipements les plus attractifs se situent à proximité des grandes métropoles européennes.